Respuestas claras y honestas a las preguntas que más escuchamos de compradores y vendedores internacionales que consideran una propiedad en el sur de España.
Las preguntas más comunes de compradores internacionales que exploran el mercado inmobiliario del sur de España.
El primer paso es siempre una conversación, no una búsqueda. Antes de explorar propiedades, ayuda enormemente obtener un informe claro del mercado de su región objetivo, comprender qué es realista para su presupuesto e identificar qué busca realmente más allá de los criterios evidentes.
Recomendamos comenzar con una consulta gratuita de 30 minutos. No cuesta nada, no crea ninguna obligación y le ahorrará mucho tiempo y posibles frustraciones más adelante en el proceso.
En absoluto. Muchos de nuestros clientes inician todo el proceso desde su país de origen. Podemos realizar un informe completo del mercado, analizar sus requisitos en profundidad y preparar una selección de propiedades antes de que realice su primer viaje a España.
Cuando llega, su tiempo se dedica a visitar propiedades preseleccionadas que realmente coinciden con sus criterios, sin perder días en visitas que no llevan a ninguna parte.
Los pasos clave son: (1) Obtener un número NIE (número de identificación de extranjero), (2) Abrir una cuenta bancaria española, (3) Firmar un acuerdo de reserva y pagar un depósito de reserva (normalmente €3.000–€10.000), (4) Firmar un contrato de arras y pagar un depósito adicional (normalmente 10%), (5) Completar la diligencia debida legal a través de su abogado, (6) Firmar la escritura final ante notario y pagar el saldo. El proceso suele durar de 6 a 12 semanas desde la aceptación de la oferta hasta la finalización.
Varía considerablemente. Algunos clientes encuentran su propiedad en una primera visita a España. Otros realizan varios viajes a lo largo de 12 a 18 meses. El plazo depende de la claridad de sus requisitos, de lo activo que esté el mercado en su zona objetivo y de la flexibilidad que esté dispuesto a mostrar.
Nunca creamos urgencia donde no existe. La propiedad adecuada, encontrada en el momento adecuado, siempre merece la paciencia.
Técnicamente sí, mediante un poder notarial que permite a un representante local firmar en su nombre. No obstante, recomendamos encarecidamente visitarla al menos una vez antes de comprometerse a una compra. Una propiedad puede parecer perfecta en fotografías y ser completamente inadecuada en persona.
Trabajamos con clientes que compran a distancia en circunstancias excepcionales, pero siempre aconsejamos una visita si es posible.
Las propiedades off-market son viviendas en venta pero no publicadas en ningún portal. Los propietarios pueden preferir la discreción, o simplemente confían en su red para encontrar al comprador adecuado sin la perturbación de un proceso de venta público.
El acceso a propiedades off-market se produce exclusivamente a través de relaciones. Nuestra red de agentes locales, promotores y propietarios significa que a menudo conocemos propiedades antes de que se publiquen, o que nunca se publicarán.
Más allá de lo evidente (estado, distribución, vistas), preste especial atención a: la luz natural en distintos momentos del día, los niveles de ruido de carreteras o vecinos, el estado de las zonas comunes si es un apartamento, la antigüedad y el estado de las instalaciones (electricidad, fontanería, aire acondicionado) y la documentación legal de la propiedad.
Acompañamos a los clientes en las visitas y planteamos las preguntas que el agente del vendedor probablemente no formule. Nuestra evaluación es independiente, trabajamos para usted, no para el vendedor.
Las ofertas en España suelen hacerse primero verbalmente y luego se confirman por escrito. No hay obligación hasta que se firma un acuerdo de reserva o contrato. Asesoramos sobre la estrategia de oferta basándonos en ventas comparables, el tiempo en el mercado y la aparente motivación del vendedor antes de que se comprometa con cualquier cifra.
A diferencia de algunos países, no existe un periodo legal de desistimiento para las compras privadas de propiedad en España. Una vez que firma un acuerdo de reserva o un contrato de arras, queda comprometido. Si se retira, normalmente pierde su depósito.
Esto hace esencial una diligencia debida exhaustiva antes de firmar, razón por la cual siempre recomendamos trabajar con un abogado independiente desde el inicio del proceso.
Sí. El grado de flexibilidad depende de la propiedad, su tiempo en el mercado, la motivación del vendedor y las condiciones actuales del mercado. En nuestra experiencia, la negociación casi siempre es posible, pero el enfoque importa tanto como la cifra.
Proporcionamos datos de mercado y asesoramos sobre la estrategia de negociación. Una oferta informada y bien planteada es mucho más eficaz que una oferta agresivamente baja que pone al vendedor a la defensiva.
Tanto el comprador como el vendedor (o sus representantes mediante poder notarial) acuden a la notaría. El notario lee la escritura en voz alta, ambas partes firman, el comprador transfiere el saldo (normalmente mediante cheque bancario o transferencia acordada de antemano) y se entregan las llaves. El notario registra entonces la transacción en el registro de la propiedad.
Coordinamos todo con antelación para garantizar que el día de la finalización sea sencillo. También podemos acompañarle para brindarle apoyo.
Preguntas comunes de propietarios que consideran una venta a través de Aluma Real Estate.
A través de nuestra membresía de Baerz & Co, su propiedad puede presentarse a compradores cualificados en más de 22 países mediante más de 140 portales de lujo afiliados. Más importante aún, presentamos su propiedad directamente a compradores internacionales precualificados que buscan activamente exactamente lo que usted vende. Una presentación personal es mucho más poderosa que un anuncio en un portal.
Una venta discreta significa que su propiedad nunca se publica en ningún portal. En su lugar, la presentamos de forma privada a una selección de compradores cualificados de nuestra red y de la comunidad internacional Baerz & Co. Su dirección, identidad y circunstancias nunca se revelan sin su permiso explícito.
Muchos vendedores del segmento de lujo prefieren este enfoque. Evita la perturbación de los anuncios públicos, protege su privacidad y a menudo resulta en un grupo de compradores de mayor calidad.
Nuestras valoraciones se basan en transacciones recientes comparables en su zona y rango de precios específicos, la dinámica actual de oferta y demanda, las cualidades y el estado concretos de su propiedad y un sentimiento de mercado honesto. No inflamos las valoraciones para conseguir su encargo. Una propiedad sobrevalorada simplemente queda sin vender y acaba vendiéndose por menos de lo que una correctamente valorada habría logrado desde el principio.
No hay honorarios por adelantado. Trabajamos por resultados, solo recibimos compensación cuando se completa una transacción. Nuestros honorarios se acuerdan de antemano y forman parte de la estructura general de la transacción. Somos transparentes al respecto desde la primera conversación. No hay cargos ocultos ni honorarios si no se produce ninguna venta.
Depende en gran medida de la propiedad, su precio y las condiciones actuales del mercado. Una propiedad correctamente valorada y bien presentada en una ubicación codiciada puede encontrar comprador en semanas. Una propiedad de nicho o que requiere un ajuste de precio específico puede tardar más. Ofrecemos plazos honestos desde el principio y ajustamos la estrategia si es necesario.
No. Muchos de nuestros clientes vendedores residen en el extranjero. El proceso puede gestionarse completamente a distancia mediante un poder notarial, que permite a un representante en España firmar en su nombre ante notario. Coordinamos todo y le mantenemos plenamente informado durante todo el proceso.
Los documentos clave son: la escritura (título de propiedad), la nota simple (extracto del registro de la propiedad), el certificado de eficiencia energética, la cédula de habitabilidad si procede, los recibos del IBI (impuesto anual sobre bienes inmuebles) y su número NIE. Su abogado le asesorará sobre cualquier requisito adicional específico de su propiedad.
Como vendedor, normalmente es responsable de: el impuesto sobre las ganancias patrimoniales (Impuesto sobre la Renta) sobre cualquier beneficio de la venta, 19% para residentes de la UE, 24% para no residentes de fuera de la UE sobre el precio total de venta (retenido en origen). Además de la plusvalía municipal (impuesto municipal sobre el incremento del valor del terreno) y el impuesto sobre la renta sobre la ganancia si es residente fiscal en España. Recomendamos encarecidamente asesoramiento fiscal especializado antes de proceder con cualquier venta.
Sí. La hipoteca normalmente se cancela en el momento de la venta, pagándose el saldo pendiente con el importe de la venta ante notario. Su abogado y el notario coordinarán esto con su prestamista. Es un proceso estándar en España y no crea ninguna complicación particular siempre que el precio de venta cubra la deuda pendiente.
Los compradores en España deben presupuestar aproximadamente entre un 10 y un 12% del precio de compra por encima del precio acordado para los costes de transacción.
| Coste | Importe | Notas |
|---|---|---|
| Impuesto de transmisiones (ITP) | 7% | Propiedades de segunda mano en Andalucía. Aplicado al precio de compra declarado. |
| IVA | 10% | Solo propiedades de obra nueva. Sustituye al ITP. |
| Actos jurídicos documentados (AJD) | 1.2% | Solo obra nueva, además del IVA. |
| Honorarios notariales | 0.2–0.5% | Varía según el valor de la propiedad. Fijado en una escala progresiva. |
| Honorarios del registro de la propiedad | 0.1–0.25% | Inscripción del nuevo título de propiedad. |
| Honorarios legales | 1% | Abogado independiente. Muy recomendado. Innegociable por nuestra parte. |
| Solicitud de NIE | €10–20 | Por persona. Puede gestionarlo su abogado mediante poder notarial. |
| Gestión de hipoteca | 0.5–1% | Si procede. La comisión de apertura del banco varía según el prestamista. |
Lo anterior es solo orientativo. Los tipos impositivos y los requisitos pueden cambiar. Obtenga siempre asesoramiento legal y fiscal personalizado antes de proceder con cualquier compra.
Comprender el marco legal español antes de empezar le ahorrará mucho tiempo y estrés más adelante.
El NIE (Número de Identidad de Extranjero) es un número de identificación fiscal necesario para cualquier actividad financiera o legal en España, incluida la compra de propiedad, la apertura de una cuenta bancaria y el pago de impuestos. Sin un NIE, no puede completar la compra de una propiedad.
Puede solicitarse en un consulado español en su país de origen o en una comisaría de policía nacional en España. El proceso suele durar de 2 a 6 semanas. Su abogado puede tramitarlo en su nombre mediante poder notarial.
Sí. Se requiere una cuenta bancaria española para pagar costes recurrentes como el IBI (impuesto anual sobre bienes inmuebles), las cuotas de comunidad, las facturas de suministros y para facilitar el pago final ante notario. Abrir una cuenta como no residente es sencillo con la documentación adecuada (NIE, pasaporte, justificante de domicilio, prueba de ingresos). La mayoría de los grandes bancos españoles cuentan con personal que habla inglés.
Una nota simple es un extracto del registro de la propiedad español que muestra la titularidad actual de una propiedad, cualquier hipoteca o carga registrada sobre ella y cualquier gravamen legal. Es una parte esencial de la diligencia debida. Su abogado la obtendrá y revisará de forma rutinaria, pero conviene entender qué contiene.
No está legalmente obligado a contratar un abogado, pero no hacerlo sería desaconsejable. Un abogado inmobiliario español independiente verificará el estado legal de la propiedad, comprobará deudas o cargas pendientes, revisará todos los contratos antes de que firme, se coordinará con el notario y garantizará que la transacción se desarrolle correctamente.
Solo presentamos a nuestros clientes a abogados que hemos comprobado personalmente y en los que confiamos. El coste suele ser del 1% del precio de compra y es una de las inversiones más valiosas que hará en el proceso.
El contrato de arras es el contrato privado de compraventa firmado entre comprador y vendedor antes de la escritura notarial final. Compromete a ambas partes con la transacción. El comprador paga un depósito (normalmente el 10% del precio de compra). Si el comprador se retira, pierde el depósito. Si el vendedor se retira, debe devolver el doble del depósito.
Este contrato debe ser revisado cuidadosamente por su abogado antes de firmar. Le asistimos en este proceso.
La escritura es el título de propiedad oficial firmado ante notario, que transfiere legalmente la propiedad al comprador. Una vez firmada, se presenta en el registro de la propiedad. El notario actúa como funcionario público imparcial cuya función es verificar la identidad de las partes y la validez legal de la transacción.
Los ciudadanos de fuera de la UE pueden comprar propiedad en España libremente, sujetos a los requisitos estándar contra el blanqueo de capitales y al proceso legal habitual. No hay restricciones a la propiedad extranjera de bienes residenciales. Los compradores de fuera de la UE pueden enfrentarse a requisitos de documentación adicionales por parte de su banco. Algunas zonas costeras y rurales tienen restricciones urbanísticas adicionales, pero estas se refieren a lo que se puede construir, no a quién puede comprar.
Prevea presupuestar para: IBI (impuesto anual sobre bienes inmuebles, normalmente €500–3.000+ según el valor de la propiedad), cuotas de comunidad si procede (€50–500+ al mes para apartamentos/urbanizaciones), suministros (electricidad, agua, internet) y mantenimiento de la propiedad. Los no residentes también pagan un impuesto sobre la renta imputada (IRNR) aunque no alquilen la propiedad, actualmente en torno al 1,1% del valor catastral al año.
Las hipotecas españolas están disponibles para compradores no residentes, aunque en condiciones diferentes a las de los compradores residentes.
Sí. Los bancos españoles y los prestamistas especializados sí ofrecen hipotecas a compradores extranjeros no residentes. No obstante, las condiciones suelen ser menos generosas que para los residentes: los no residentes normalmente pueden financiar hasta un 60–70% del valor de la propiedad, frente al 80% de los residentes. Los tipos de interés y las condiciones varían considerablemente entre prestamistas.
Normalmente: pasaporte, número NIE, extractos bancarios recientes (3–6 meses), justificante de ingresos (nóminas o declaraciones de impuestos), detalles de cualquier propiedad o hipoteca existente y detalles de la propiedad que desea comprar. Los solicitantes autónomos y quienes tengan estructuras de ingresos complejas deben prever tiempo adicional, ya que las solicitudes tardan más en tramitarse.
Ambos pueden funcionar bien. Un intermediario hipotecario internacional especializado en préstamos españoles para no residentes puede acceder a productos de múltiples prestamistas y ayudar a estructurar una solicitud para obtener el mejor resultado. Un banco español puede ofrecer tipos competitivos si está dispuesto a abrir cuentas y establecer una relación bancaria allí.
Podemos presentarle a intermediarios hipotecarios de confianza especializados en préstamos para no residentes.
Normalmente de 4 a 8 semanas desde la solicitud hasta la oferta formal. Esto debe tenerse en cuenta en su calendario de compra. Recomendamos iniciar cualquier solicitud de hipoteca lo antes posible en el proceso de compra, idealmente antes de encontrar una propiedad, para que sepa exactamente cuánto puede financiar y pueda actuar con rapidez cuando aparezca la propiedad adecuada.
Los compradores al contado tienen una ventaja significativa en las negociaciones, los vendedores prefieren la certeza. Si puede comprar al contado, a menudo podrá negociar un mejor precio y sin duda una finalización más rápida. Dicho esto, muchos compradores optan por recurrir a una hipoteca aunque pudieran comprar al contado, por razones de eficiencia fiscal o asignación de capital. Esta es una decisión financiera personal que conviene tomar con un asesor.
Si compra en euros pero gana en otra divisa (GBP, USD, CHF, NOK, etc.), la fluctuación del tipo de cambio entre el momento en que acuerda un precio y el momento de la finalización puede afectar considerablemente al coste final. Recomendamos trabajar con un especialista en divisas que pueda fijar o asegurar su tipo de cambio. Podemos presentarle a especialistas de confianza en este ámbito.
Comprender cómo opera Aluma Real Estate y qué hace diferente nuestro enfoque.
Nuestro servicio de asesoramiento al comprador se ofrece de forma gratuita a los compradores. Recibimos compensación mediante un acuerdo de referencia con el agente vendedor o el promotor cuando se completa una transacción. Esto significa que nuestros intereses están completamente alineados con los suyos, solo tenemos éxito cuando usted encuentra la propiedad adecuada al precio adecuado. Nunca hay honorarios por adelantado, y no hay cargo si no se realiza ninguna compra.
Thomas habla neerlandés, inglés y español con fluidez. Esto significa que en ninguna etapa del proceso, ya sea comunicándose con notarios españoles, clientes neerlandeses o abogados de habla inglesa, se pierde nada en la traducción. Toda la comunicación escrita, las explicaciones de contratos y las conversaciones de asesoramiento pueden realizarse en el idioma que usted prefiera.
Baerz & Co es una alianza internacional de bienes inmuebles de lujo activa en más de 22 países. Como miembro, Aluma Real Estate puede presentar a los clientes compradores oportunidades off-market e internacionales seleccionadas, y puede comercializar las propiedades de los clientes vendedores ante un público comprador global cualificado a través de más de 140 portales de lujo afiliados.
Para los compradores, significa acceso a una selección de propiedades más amplia que la que puede ofrecer cualquier agente local. Para los vendedores, significa alcance internacional con compradores precualificados.
Somos asesores, no agentes inmobiliarios tradicionales. La distinción importa. Un agente tradicional representa al vendedor. Un asesor le representa a usted, el comprador. Nuestro único interés es ayudarle a encontrar la propiedad adecuada al precio adecuado, con los profesionales adecuados apoyándole durante el proceso.
No nos motiva cerrar rápidamente ninguna transacción en particular. Nos motiva construir relaciones a largo plazo con los clientes basadas en resultados genuinos.
Cubrimos 12 regiones seleccionadas del sur de España, incluidas la ciudad de Málaga, Mijas, Fuengirola, Benalmádena, Nerja, Granada, Torremolinos, Rincón de la Victoria, Motril, Córdoba, Sierra Nevada y Antequera. Nuestra profundidad de conocimiento en estos mercados es muy superior a la de cualquier portal generalista o agente nacional.
Sí. Tenemos relaciones establecidas con promotores seleccionados en nuestras regiones de operación, incluidas oportunidades sobre plano que no siempre se publican. Ofrecemos asesoramiento independiente sobre compras de obra nueva, incluida orientación sobre el historial del promotor, la calidad de construcción y las protecciones contractuales.
Cada presentación que hacemos, ya sea a un abogado, notario, arquitecto, intermediario hipotecario o administrador de fincas, se basa en la experiencia personal trabajando con ese profesional. No mantenemos un directorio. Presentamos a personas que recomendaríamos a un amigo cercano o familiar, y permanecemos disponibles para apoyar la relación si algo sale mal.
Nuestra relación no termina con la finalización. Ahora posee una propiedad en un país extranjero y surgirán preguntas. Permanecemos disponibles para presentarle administradores de fincas, contratistas de mantenimiento y otros especialistas. Cuando esté listo para considerar su próximo paso, una segunda propiedad, una reforma o una eventual venta, somos la primera llamada que hace.
Preguntas de compradores que planifican un traslado permanente o semipermanente al sur de España.
No. Los ciudadanos de la UE pueden vivir y trabajar en España sin visado. Si planea quedarse más de tres meses, debe registrarse como residente en su ayuntamiento local (empadronamiento) y solicitar un certificado de registro de ciudadano de la Unión.
Las vías más comunes son: el Visado No Lucrativo (para quienes tienen ingresos pasivos suficientes), el Visado de Nómada Digital (para trabajadores remotos que ganan desde el extranjero) y la Golden Visa (para compras de propiedad superiores a €500.000, aunque este programa ha estado en revisión). Cada uno tiene requisitos e implicaciones fiscales diferentes. Recomendamos encarecidamente asesoramiento especializado en inmigración y fiscalidad.
La Ley Beckham (Régimen Especial de Trabajadores Desplazados) es un régimen fiscal favorable disponible para ciertos extranjeros que se trasladan a España para trabajar. Permite a las personas que cumplen los requisitos pagar un tipo fijo del 24% de impuesto sobre la renta de origen español (en lugar del tipo progresivo estándar de hasta el 47%) durante un máximo de 6 años. Es especialmente atractiva para quienes tienen ingresos altos y conviene explorarla con un especialista fiscal español antes de trasladarse.
El sur de España cuenta tanto con un sistema sanitario público (al que pueden acceder los residentes de la UE) como con un sector sanitario privado bien desarrollado. Málaga y la Costea del Sol tienen varios hospitales internacionales con personal que habla inglés. El seguro médico privado es asequible y muy recomendable para no residentes y para quienes prefieren un acceso más rápido a los especialistas.
En general, el coste de vida en Málaga es entre un 20 y un 35% inferior al de las principales ciudades del norte de Europa para los gastos diarios como comer fuera, el transporte y los suministros. Los precios de la propiedad, aunque en aumento, siguen siendo muy inferiores a los de Ámsterdam, Londres o Zúrich para una calidad de vida comparable. Los colegios internacionales, la sanidad privada y los productos premium tienen precios más cercanos a los equivalentes del norte de Europa.
Sí. La Costea del Sol y Málaga cuentan con una red bien establecida de colegios internacionales que ofrecen currículos británicos, estadounidenses, alemanes, escandinavos y del IB. La calidad de las opciones ha mejorado notablemente durante la última década junto con la creciente comunidad internacional. Podemos ofrecer orientación sobre colegios por región como parte de nuestro apoyo más amplio al traslado.
Los ciudadanos de la UE se registran en el ayuntamiento local para el empadronamiento (registro municipal) y solicitan un certificado de ciudadano de la UE en una comisaría de policía nacional. Los ciudadanos de fuera de la UE necesitarán un visado o permiso de residencia adecuado antes de registrarse. La residencia fiscal se activa al pasar más de 183 días al año en España, lo que tiene implicaciones fiscales significativas que conviene comprender de antemano.
Pregúntenos directamente. Cada consulta se responde personalmente, en su idioma, en un día laborable.