Comprar una propiedad en España siendo extranjero es una de las transacciones inmobiliarias más habituales del sur de Europa, y una de las más malentendidas. El proceso no es complicado una vez que se comprende su lógica.
Comprar una propiedad en España siendo extranjero es una de las transacciones inmobiliarias más habituales del sur de Europa, y una de las más malentendidas. El proceso no es complicado una vez que se comprende su lógica. Pero opera con supuestos diferentes a los sistemas holandés, británico, alemán o estadounidense que la mayoría de los compradores internacionales llevan como referencia. Esta guía cubre el proceso completo, cada coste, cada paso y los puntos donde las cosas suelen salir mal con más frecuencia.
El NIE, Número de Identificación de Extranjero, es el número de identificación fiscal español para extranjeros. Sin él no puede comprar una propiedad, abrir una cuenta bancaria española ni solicitar una hipoteca. No es un permiso de residencia; es simplemente un número que le identifica en el sistema fiscal español.
Puede solicitarlo en el consulado español de su país, en una comisaría de policía en España con cita previa, o a través de un representante autorizado mediante poder notarial. Los plazos de tramitación varían entre unos días y varias semanas según la vía. Solicítelo en cuanto decida que está buscando en serio, no cuando ya haya encontrado la propiedad.
Necesita una cuenta bancaria española para completar la compra de una propiedad. El pago final ante notario se realiza mediante cheque bancario librado contra un banco español. Las transferencias desde bancos extranjeros, aunque no son imposibles, generan complicaciones prácticas que la mayoría de los notarios prefieren evitar.
Abrir una cuenta bancaria española como no residente se ha vuelto más complejo en los últimos años debido a los requisitos de prevención del blanqueo de capitales. La mayoría de los bancos piden justificante de domicilio, justificante de ingresos y declaraciones de la renta de su país de origen. Calcule entre cuatro y seis semanas para el proceso si parte de cero.
Todas las propiedades de obra nueva en España están sujetas al 10 por ciento de IVA sobre el precio de compra.
Las propiedades de segunda mano en Andalucía tributan al 7 por ciento de Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Los tipos varían según la comunidad autónoma.
Gastos de notaría, inscripción en el Registro de la Propiedad y representación legal independiente en conjunto.
Los costes totales de adquisición deben presupuestarse en un 12 a 14 por ciento del precio de compra para obra nueva, y un 10 a 12 por ciento para segunda mano. Este es el número que sorprende a los compradores que investigan el mercado inmobiliario pero no los costes de la transacción. Inclúyalo en el presupuesto desde el principio.
Los bancos españoles financian a compradores extranjeros, tanto de la UE como de fuera. Las condiciones estándar para no residentes: 60 a 70 por ciento del valor de tasación, tipos fijos o variables disponibles, plazo máximo de 25 a 30 años. La hipoteca es habitualmente en euros independientemente de la moneda del comprador.
La documentación requerida varía según el banco, pero generalmente incluye: pasaporte, NIE, extractos bancarios de seis meses, declaraciones de la renta de dos años, justificante de empleo o titularidad de empresa y referencia de su banco de origen. Los autónomos y empresarios necesitan documentación adicional. Se recomienda encarecidamente iniciar el proceso hipotecario en paralelo a la búsqueda de propiedad.
Ser propietario de una propiedad en España como no residente conlleva obligaciones continuadas más allá de la hipoteca. El IBI, el impuesto municipal anual sobre bienes inmuebles, se calcula sobre el valor catastral y se abona al ayuntamiento. Los gastos de comunidad cubren los costes compartidos de su edificio o urbanización. Y el impuesto sobre la renta de no residentes se aplica aunque no alquile la propiedad: se requiere una declaración anual basada en la renta imputada del inmueble.
Calcule aproximadamente entre un 1 y un 1,5 por ciento del valor de la propiedad al año en gastos corrientes, excluidas las cuotas hipotecarias. Esto cubre el IBI, los gastos de comunidad, el seguro, los suministros y la declaración anual del impuesto de no residentes.
La práctica habitual en la Costa del Sol es que el comprador y el vendedor tengan representación propia. Aluma Real Estate actúa para el comprador, con una tarifa fija acordada previamente. Nunca representamos al comprador y al vendedor en la misma transacción, por lo que negocia con representación profesional y un panorama completo del mercado.
Mi función cubre el proceso íntegro: búsqueda de propiedades incluyendo oportunidades fuera de mercado a través de la red Baerz & Co, coordinación de la diligencia debida, negociación, proceso legal en su idioma y la logística práctica de una compra transfronteriza.
Reserve una llamada gratuita. Cubro el proceso completo desde el NIE hasta la entrega de llaves.
Tres piezas administrativas sustentan toda compra por extranjero. El NIE, su número de identificación español, va primero: solicítelo en el consulado de su país de origen, en persona en España o a través de un representante autorizado, y hágalo antes de encontrar la propiedad, no después. La cuenta bancaria española sigue; los bancos piden el NIE, documentación de ingresos y paciencia. Y el poder notarial es el instrumento que hace práctica la compra a distancia: redactado ante su notario con apostilla o de forma más sencilla en un consulado español, permite a su abogado o asesor abrir cuentas, firmar contratos y completar la escritura mientras usted asiste por vídeo. La tramitación administrativa completa, realizada en el orden correcto, lleva semanas. En el orden incorrecto, lleva meses y en ocasiones cuesta la propiedad a los compradores.
Desde la decisión hasta las llaves, una compra española bien gestionada lleva entre cuatro y doce semanas para segunda mano y sigue la construcción para sobre plano. Semana uno: contrato de reserva, propiedad retirada del mercado. Semanas dos a cuatro: diligencia debida legal, nota simple, verificación de licencias, comunidad y deudas municipales, mientras las solicitudes hipotecarias corren en paralelo si hay financiación. Semanas cuatro a seis: contrato de arras con el 10 por ciento de depósito una vez despejada la diligencia debida. Semanas seis a doce: finalización hipotecaria si procede, luego notaría, escritura, pago mediante cheque bancario, llaves. Los compradores que tramitan el NIE y la financiación antes de la búsqueda comprimen este plazo. Los que inician el papeleo después de enamorarse lo alargan, a veces fatalmente para la operación.
Sí. España no impone restricciones de propiedad a compradores extranjeros, sean de la UE o no. Necesita un número NIE, una cuenta bancaria española para la transacción y representación legal adecuada. El proceso es desconocido más que difícil.
Entre cuatro y doce semanas para una compra de segunda mano desde la reserva hasta las llaves, dependiendo de la financiación y la preparación de la documentación. Los proyectos en construcción siguen el plazo de la obra. Tramitar el NIE y la cuenta bancaria antes de la búsqueda ahorra semanas.
La obra nueva lleva un 10 por ciento de IVA, la segunda mano en Andalucía lleva un 7 por ciento de ITP. Con notaría, registro y honorarios legales, los costes totales de la transacción rondan entre el 12 y el 14 por ciento para obra nueva. Los costes anuales de propiedad suponen entre un 1 y un 1,5 por ciento del valor del inmueble.
No. Un poder notarial permite a su representante completar cada paso incluida la firma en notaría mientras usted asiste por vídeo. Muchos de mis clientes visitan la propiedad una vez y gestionan todo lo demás a distancia.
Firmar antes de que se complete la diligencia debida legal. El contrato de arras compromete el 10 por ciento del precio de compra, y los problemas descubiertos después resultan costosos. La secuencia lo es todo: primero verificar, después firmar.