Dinero, trámites e impuestos: qué cambia cuando el comprador vive en los Países Bajos y la propiedad está en la región de Málaga. Escrito por un asesor que vive en Málaga y habla neerlandés.
Un comprador neerlandés tiene una ventaja sobre la mayoría de los compradores internacionales: el euro. No hay riesgo de tipo de cambio ni conversión de divisa que gestionar. Casi todo lo demás es distinto de comprar en casa, y las diferencias están en los trámites, en la situación fiscal y en el orden en que deben suceder las cosas.
Desde la reserva firmada hasta la escritura ante notario en una vivienda de segunda mano, con la documentación lista. Más si los fondos o los papeles no lo están.
Las arras en el contrato privado de compraventa suelen ser el 10% del precio. Se pierden si el comprador se retira.
Lo que los bancos españoles suelen conceder a un no residente. Los bancos neerlandeses rara vez financian una propiedad española.
Los compradores neerlandeses suelen llegar bien preparados en presupuesto y ubicación. Las lagunas casi siempre están en cuatro áreas: cómo se mueve el dinero, qué documentos pide España, qué querrá saber después la Hacienda neerlandesa y qué pasa si algo cambia entre el contrato y la escritura. Esta lista sigue ese orden.
Es información general, no asesoramiento fiscal ni jurídico. Las normas fiscales neerlandesas, sobre todo el llamado box 3, se están reformando. Antes de firmar nada, consulte con un asesor fiscal neerlandés y con un abogado español, a ser posible que hablen entre ellos.
La forma de financiar la compra determina el plazo y los trámites. Hay tres vías habituales para los compradores neerlandeses.
Nota: Los bancos neerlandeses rara vez prestan con garantía de una propiedad española. Algunos bancos privados y gestores de patrimonio sí prestan con garantía de una cartera de valores. Es una decisión de financiación con sus propias consecuencias fiscales, así que coméntela primero con su asesor.
Todo comprador necesita un NIE, el número de identificación fiscal español. Solicítelo en cuanto vaya en serio, a través de su abogado si no puede viajar. Todo lo demás depende de él: la reserva, la cuenta bancaria, el notario y el pago de impuestos. Nuestra guía del NIE describe las tres formas de solicitarlo.
Una cuenta bancaria española facilita la compra. Suministros, el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), los gastos de comunidad y el pago final son más sencillos desde una cuenta española. Abrirla como no residente requiere NIE, pasaporte, prueba de domicilio y una breve explicación del origen de sus fondos.
En España la secuencia es distinta de la de los Países Bajos. Suele haber un pequeño pago de reserva, luego un contrato privado de compraventa (contrato de arras) con un depósito de en torno al 10% y, por último, la escritura pública ante notario, donde se paga el resto. Si el comprador se retira tras las arras, normalmente pierde el depósito; si se retira el vendedor, normalmente el comprador recibe el doble. Lea nuestra guía del contrato de compraventa y las arras antes de firmar nada.
Todo esto está en español. Un buen abogado revisa el contrato en su idioma y Aluma revisa las condiciones comerciales como su agente de compra. No trabajamos para el vendedor, por eso podemos decirle qué cambiaríamos.
En la compra, una vivienda de segunda mano en Andalucía paga ITP del 7% hoy, que baja al 6,75% desde el 1 de enero de 2027. La obra nueva paga IVA del 10% más AJD. Consulte nuestra guía de impuestos y la guía sobre la bajada del ITP. Añada notaría, registro y abogado.
Tras la compra se aplican dos sistemas. En España, los no residentes pagan el IBI y, aunque la vivienda no se alquile, el impuesto sobre la renta de no residentes sobre una renta imputada basada en el valor catastral. Para residentes de la UE y del EEE, entre ellos los Países Bajos, ese impuesto se aplica al 19% sobre la renta imputada; su asesor español le dará la cifra exacta para su propiedad. Cada año hay que presentar declaración.
En los Países Bajos, los residentes tributan por su patrimonio mundial. La propiedad extranjera suele declararse en el box 3 como parte de sus activos. Los Países Bajos y España tienen un convenio para evitar la doble imposición, pero el sistema del box 3 está en reforma y el tratamiento de una segunda vivienda en España puede cambiar. Es la pregunta para su asesor fiscal neerlandés antes de comprar, no después.
Si pasa más de 183 días al año en España, puede convertirse en residente fiscal allí, lo que cambia su situación en ambos países. Muchos compradores neerlandeses que piensan mudarse calculan bien el momento; nuestra guía sobre comprar antes de fin de año y la residencia fiscal explica por qué.
La herencia en España funciona de forma distinta a la de los Países Bajos. Un testamento español limitado a sus bienes en España, otorgado ante notario, suele simplificar mucho la gestión para su familia. Pregúntele a su abogado en el momento de la compra, cuando ya está en la oficina.
Reservar vuelos y visitas antes de tener claros presupuesto y financiación. Firmar una reserva sin tener el NIE. Dar por hecho que la venta neerlandesa se cerrará antes de la escritura española. Usar un abogado recomendado por el agente del vendedor. Comprar a través de una sociedad neerlandesa sin preguntar qué implica fiscalmente en ambos países. Y fiarse de un agente vendedor que habla neerlandés pero trabaja para el vendedor. Hablar su idioma no es lo mismo que actuar por usted.
Aluma actúa por el comprador. Para clientes neerlandeses eso significa un único asesor, en Málaga, que explica el proceso español en neerlandés, presenta a un abogado independiente y revisa la propiedad, el título y el precio antes de que se mueva dinero. Los honorarios se acuerdan por adelantado y se muestran sin IVA. Para saber más del papel de un agente de compra, lea nuestra guía sobre agentes de compra independientes en Málaga y las preguntas para un agente de compra.
Sí. Paga ITP o IVA al comprar, el IBI anual y, aunque no alquile la vivienda, el impuesto de no residentes sobre una renta imputada. Si se alquila, tributa por los ingresos del alquiler. Un asesor fiscal español le dará las cifras exactas para su propiedad.
Rara vez. Los bancos neerlandeses normalmente no prestan con garantía de inmuebles en España. Los bancos españoles prestan a no residentes en torno al 60% a 70%. Algunos compradores usan el capital de una vivienda neerlandesa o una cartera de inversión. Consulte antes el efecto fiscal.
No. Con un poder, su abogado español puede firmar la escritura por usted. Muchos compradores neerlandeses prefieren ir porque es un buen momento para recoger las llaves, pero no es obligatorio.
En euros, por transferencia bancaria, así que no hay riesgo de cambio. Los notarios españoles registran cómo se hacen los pagos, por lo que las cantidades grandes deben salir de una cuenta a su nombre con un rastro documental claro.
No. Muchos agentes que hablan neerlandés trabajan para el vendedor o el promotor. Un agente de compra independiente cobra del comprador, actúa por el comprador y le dice lo que el agente del vendedor no dice.
Una llamada basta para ordenar su financiación, calendario y trámites. En neerlandés, inglés o español.