Geld, papierwerk en belasting: wat verandert er als de koper in Nederland woont en het object in de regio Málaga ligt. Geschreven door een adviseur die in Málaga woont en Nederlands spreekt.
Een Nederlandse koper heeft één voordeel op de meeste internationale kopers: de euro. Er is geen wisselkoersrisico en geen valutatransactie te regelen. Vrijwel al het andere verschilt van een aankoop in Nederland, en de verschillen zitten in het papierwerk, de belastingpositie en de volgorde waarin dingen moeten gebeuren.
Van getekende reservering tot de akte bij de notaris bij bestaande bouw, als de documenten klaar zijn. Langer als financiering of papieren dat niet zijn.
De arras bij het onderhandse koopcontract is gewoonlijk 10% van de prijs. Deze is in gevaar als de koper zich terugtrekt.
Wat Spaanse banken een niet-ingezetene doorgaans verstrekken. Nederlandse banken financieren zelden een Spaans object.
Nederlandse kopers komen meestal goed voorbereid binnen op budget en locatie. De gaten zitten bijna altijd in vier gebieden: hoe het geld beweegt, welke documenten Spanje nodig heeft, wat de Nederlandse Belastingdienst achteraf wil weten, en wat er gebeurt als er tussen contract en akte iets verandert. Deze checklist volgt die volgorde.
Dit is algemene informatie, geen fiscaal of juridisch advies. De Nederlandse belastingregels, vooral box 3, worden hervormd. Neem voordat u iets tekent advies van een Nederlandse belastingadviseur en een Spaanse advocaat, het liefst twee die met elkaar overleggen.
De manier van financieren bepaalt uw doorlooptijd en uw papierwerk. Er zijn drie gangbare routes voor Nederlandse kopers.
Let op: Nederlandse banken verstrekken zelden een lening tegen een Spaans object. Sommige private banken en vermogensbeheerders lenen wel tegen een effectenportefeuille. Dat is een financieringskeuze met eigen fiscale gevolgen, dus bespreek het eerst met uw adviseur.
Elke koper heeft een NIE nodig, het Spaanse fiscale identificatienummer. Vraag het aan zodra u serieus bent, via uw advocaat als u niet kunt reizen. Al het andere hangt ervan af: de reservering, de bankrekening, de notaris en de belastingbetalingen. Onze NIE-gids beschrijft de drie manieren om het aan te vragen.
Een Spaanse bankrekening maakt de aankoop makkelijker. Nutsvoorzieningen, de jaarlijkse onroerendezaakbelasting (IBI), servicekosten van de gemeenschap en de eindbetaling gaan eenvoudiger vanaf een Spaanse rekening. Een rekening openen als niet-ingezetene vraagt een NIE, uw paspoort, een bewijs van adres en een korte toelichting op de herkomst van uw middelen.
In Spanje is de volgorde anders dan in Nederland. Meestal is er een kleine reserveringsbetaling, dan een onderhands koopcontract (contrato de arras) met een aanbetaling van ongeveer 10% en tot slot de notariële akte (escritura) waarbij het restant wordt betaald. Trekt de koper zich na de arras terug, dan is de aanbetaling doorgaans kwijt; trekt de verkoper zich terug, dan krijgt de koper doorgaans het dubbele. Lees onze gids over het koopcontract en de arras voordat u iets tekent.
Dit alles is in het Spaans. Een goede advocaat beoordeelt het contract in uw taal en Aluma toetst de commerciële voorwaarden als uw aankoopmakelaar. Wij werken niet voor de verkoper, daarom kunnen wij zeggen wat wij zouden aanpassen.
Bij aankoop geldt voor bestaande bouw in Andalucía overdrachtsbelasting (ITP) van nu 7%, per 1 januari 2027 6,75%. Nieuwbouw valt onder IVA van 10% plus AJD. Zie onze belastinggids en de gids over de ITP-verlaging. Reken notaris-, register- en advocaatkosten erbij.
Na aankoop gelden twee stelsels. In Spanje betalen niet-ingezetenen de jaarlijkse onroerendezaakbelasting (IBI) en, ook als de woning niet wordt verhuurd, een inkomstenbelasting voor niet-ingezetenen over een fictief inkomen op basis van de kadastrale waarde. Voor inwoners van de EU en de EER, waaronder Nederland, wordt die belasting geheven tegen 19% over het fictieve inkomen; uw Spaanse adviseur geeft het exacte bedrag voor uw object. Elk jaar is een aangifte nodig.
In Nederland wordt u als inwoner belast over uw wereldwijde vermogen. Buitenlands vastgoed wordt doorgaans in box 3 aangegeven als onderdeel van uw bezittingen. Nederland en Spanje hebben een belastingverdrag om dubbele belasting te voorkomen, maar het box 3-stelsel wordt hervormd en de behandeling van een tweede woning in Spanje kan veranderen. Dit is de vraag voor uw Nederlandse belastingadviseur voordat u koopt, niet erna.
Verblijft u meer dan 183 dagen per jaar in Spanje, dan kunt u daar fiscaal inwoner worden, wat uw positie in beide landen verandert. Veel Nederlandse kopers die willen verhuizen timen de stap zorgvuldig; onze gids over kopen voor het jaareinde en Spaans fiscaal verblijf legt uit waarom.
Erfrecht in Spanje werkt anders dan in Nederland. Een Spaans testament dat beperkt is tot uw Spaanse bezittingen, opgesteld bij een notaris, maakt de afwikkeling voor uw familie meestal veel eenvoudiger. Vraag uw advocaat ernaar bij de aankoop, als u toch al op kantoor zit.
Vluchten en bezichtigingen boeken voordat budget en financiering duidelijk zijn. Een reservering tekenen voordat het NIE er is. Aannemen dat de Nederlandse verkoop vóór de Spaanse akte wordt afgerond. Een advocaat nemen die door de makelaar van de verkoper is aangedragen. Kopen via een Nederlandse bv zonder te vragen wat dat voor de belasting in beide landen betekent. En vertrouwen op een verkoopmakelaar die Nederlands spreekt maar voor de verkoper werkt. Uw taal spreken is niet hetzelfde als voor u optreden.
Aluma treedt op voor de koper. Voor Nederlandse cliënten betekent dat één adviseur, in Málaga, die het Spaanse proces in het Nederlands uitlegt, een onafhankelijke advocaat introduceert en het object, de titel en de prijs controleert voordat er geld beweegt. Honoraria worden vooraf afgesproken en getoond exclusief IVA. Meer over de rol van een aankoopmakelaar leest u in onze gids over onafhankelijke aankoopmakelaars in Málaga en de vragen aan een aankoopmakelaar.
Ja. U betaalt overdrachtsbelasting of IVA bij aankoop, de jaarlijkse onroerendezaakbelasting (IBI) en, ook als u de woning niet verhuurt, een inkomstenbelasting voor niet-ingezetenen over een fictief inkomen. Verhuurde objecten worden belast over de huurinkomsten. Een Spaanse belastingadviseur geeft de exacte bedragen voor uw object.
Zelden. Nederlandse banken verstrekken meestal geen lening tegen vastgoed in Spanje. Spaanse banken verstrekken niet-ingezetenen ongeveer 60% tot 70%. Sommige kopers gebruiken overwaarde van een Nederlandse woning of een beleggingsportefeuille. Neem eerst advies over het fiscale effect.
Nee. Met een volmacht kan uw Spaanse advocaat de akte voor u tekenen. Veel Nederlandse kopers komen liever zelf, omdat het een mooi moment is om de sleutels te ontvangen, maar het is niet verplicht.
In euro's, per bankoverschrijving, dus zonder valutarisico. Spaanse notarissen leggen vast hoe betalingen verlopen, dus grote bedragen horen te komen van een rekening op uw eigen naam met een duidelijk papieren spoor.
Nee. Veel makelaars die Nederlands spreken werken voor de verkoper of de ontwikkelaar. Een onafhankelijke aankoopmakelaar wordt door de koper betaald, werkt voor de koper en vertelt u wat de verkoopmakelaar niet zegt.
Eén gesprek is genoeg om uw financiering, planning en papierwerk in kaart te brengen. In het Nederlands, Engels of Spaans.