Comprar vivienda en España desde fuera de la UE en 2026: la propuesta del 100% y la vida después de la Golden Visa

Si tiene pasaporte británico, estadounidense, canadiense, suizo o de un país del Golfo y está buscando vivienda en la región de Málaga, probablemente ya le han llegado dos titulares. Uno dice que España quiere gravar con un 100% a los compradores de fuera de la UE. El otro, que la Golden Visa ha desaparecido. Los dos parten de un hecho real y los dos se repiten casi siempre sin el detalle que importa. Esta guía separa lo que hoy es ley de lo que sigue siendo una propuesta, y explica qué significa cada cosa para quien se plantea en serio trasladarse aquí.

La versión corta

Hoy no existe en España un impuesto del 100% para compradores de fuera de la UE. Se anunció como propuesta en enero de 2025, en junio de 2025 se habría registrado un borrador y, en marzo de 2026, no había tenido ni una sola lectura ni debate en comisión en el Congreso. Tampoco figuraba en el paquete de vivienda que el propio Gobierno presentó en enero de 2026. La Golden Visa, en cambio, sí ha terminado: desde el 3 de abril de 2025 comprar una vivienda ya no da derecho a un permiso de residencia.

Para la mayoría de compradores extracomunitarios, la compra en sí tributa exactamente igual que antes. Lo que ha cambiado es el orden de la planificación: primero la residencia, después la compra.

La propuesta del 100%: qué se propuso realmente

El 13 de enero de 2025 el presidente Pedro Sánchez presentó doce medidas de vivienda. Una de ellas era un impuesto de hasta el 100% del valor del inmueble para compradores que no fueran ciudadanos de la UE o del EEE ni residentes en España. El objetivo declarado era frenar la demanda en mercados tensionados. Muchos medios lo presentaron como algo hecho. No lo era.

Según el borrador tal como se ha publicado, la medida se aplicaría solo a:

• Personas físicas sin nacionalidad de la UE o del EEE que no sean residentes fiscales en España.
• Viviendas de segunda mano, que tributan por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP).

La obra nueva comprada directamente a un promotor tributa por IVA y, según lo publicado, quedaría fuera de la propuesta. Los ciudadanos extracomunitarios que ya viven en España y son residentes fiscales tampoco se verían afectados. El País Vasco y Navarra tienen su propio régimen fiscal y quedarían excluidos de la aplicación directa.

Una propuesta paralizada puede volver con otra forma: un tipo más bajo, otro alcance o una variante autonómica. Nadie puede decirle con certeza qué legislará España en 2027, y yo no voy a fingir que lo sé. Lo que sí puede hacer es entender en qué situación se vería afectado y plantear su compra para que funcione en cualquiera de los escenarios.

A quién afectaría y qué se paga hoy

La tabla muestra los principales perfiles de comprador, si la propuesta tal como se ha publicado les afectaría y qué impuesto se paga hoy al comprar en Andalucía.

Notaría, Registro de la Propiedad y abogado se suman en todos los casos. El desglose completo está en nuestra guía de impuestos al comprar vivienda en Andalucía, y los cambios previstos del ITP para 2027 en nuestra guía del ITP.

La Golden Visa ha cerrado. La residencia pasa ahora por otras vías

El permiso de residencia por inversión inmobiliaria, la Golden Visa, quedó suprimido por la Ley Orgánica 1/2025, con efectos desde el 3 de abril de 2025. Comprar una vivienda de 500.000 euros o más ya no da derecho a residir aquí ni a usted ni a su familia. Si un anuncio o un folleto todavía la menciona, eso dice bastante sobre el cuidado con el que está hecho el resto del material.

Para un comprador extracomunitario que quiere vivir en la región de Málaga, las vías realistas son:

• Visado de residencia no lucrativa. Para quien no va a trabajar en España. El requisito económico es el 400% del IPREM para el titular, que en 2025 equivalía a 2.400 euros al mes, más un 100% por cada familiar. Confirme la cifra vigente con su abogado antes de solicitarlo.
• Visado para teletrabajo de carácter internacional, conocido como visado de nómada digital. Para quien trabaja para empresas de fuera de España.
• Vías de trabajo, emprendimiento o profesionales altamente cualificados.
• Vías familiares, cuando el cónyuge o la pareja tiene nacionalidad de la UE.

Una vivienda en propiedad o un contrato de alquiler firmado forma parte de la mayoría de solicitudes como prueba de alojamiento. Ahí se cruzan la compra y el visado, y por eso recomiendo que un abogado de extranjería revise el calendario antes de reservar nada.

Qué pagan cada año los propietarios extracomunitarios

En los costes recurrentes la diferencia entre propietarios de la UE y de fuera de la UE es real y ya está en vigor, con independencia de cualquier propuesta.

• Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR). Si no es residente fiscal en España, tributa por una renta imputada de su vivienda aunque nunca la alquile. Esa renta es el 1,1% o el 2% del valor catastral, según si el valor se ha revisado. El tipo es del 24% para residentes fuera de la UE y del 19% para residentes en la UE y el EEE. Se declara con el Modelo 210.
• Rentas de alquiler. Los propietarios extracomunitarios tributan por el ingreso bruto, sin deducir gastos. Los de la UE sí pueden deducirlos.
• Tributos locales. El IBI y la tasa de basuras se aplican a todos los propietarios.

Desde el Brexit, los propietarios británicos están en la columna extracomunitaria en todo lo anterior. Para una familia que va a vivir aquí la mayor parte del año, convertirse en residente fiscal suele cambiar el cuadro por completo, aunque la residencia trae sus propias obligaciones sobre la renta y el patrimonio mundiales. Esa conversación corresponde a un asesor fiscal que conozca su país de origen y España.

Tiempo de estancia: la regla de los 90 días y los nuevos sistemas fronterizos

Ser propietario en España no cambia la norma Schengen para visitantes extracomunitarios sin visado: 90 días dentro de cualquier periodo de 180. El Sistema de Entradas y Salidas de la UE ya se usa de forma escalonada en aeropuertos españoles, incluido Málaga, y registra digitalmente cada entrada y salida. ETIAS, la autorización de viaje para visitantes exentos de visado, se espera que arranque con un lanzamiento suave en el último trimestre de 2026 y no debería ser obligatoria para embarcar antes de abril de 2027. Si piensa pasar más de tres meses al año en su vivienda, el visado no es un trámite, es el plan.

¿Comprar ahora o esperar?

No puedo decidirlo por usted, y nadie que venda inmuebles puede hacerlo con honestidad. Lo que sí puedo mostrarle es cómo cambia la decisión según su situación.

Va a trasladarse y ser residente

La propuesta tal como se ha publicado no se aplicaría a residentes fiscales. Su prioridad es el visado y el momento del traslado. Determine primero cuándo empieza su residencia y planifique la compra en torno a esa fecha. Comprar antes o después puede marcar la diferencia, como explicamos en nuestra guía sobre comprar antes de fin de año.

Busca una segunda residencia y seguirá siendo no residente

Este es el grupo al que apuntaría una propuesta reactivada, y solo en segunda mano. La obra nueva de promotor quedaría fuera según lo publicado. Eso no convierte cualquier obra nueva en la opción correcta. Comprar sobre plano tiene sus propios riesgos, desde el aval bancario de las cantidades entregadas hasta la fecha de entrega, por eso tenemos una guía específica sobre obra nueva en la región de Málaga.

Ya está negociando una vivienda de segunda mano

Pregunte a su abogado si la reserva y el contrato de arras deben contemplar un cambio en la normativa fiscal entre la firma y la escritura. La mayoría de compraventas en la región se cierran en semanas, no en meses, así que la exposición práctica suele ser pequeña. Aun así, merece una cláusula. Nuestra guía del contrato de compraventa y las arras explica cómo funcionan esas fases.

Cómo trabajo con compradores extracomunitarios en Málaga

Es una de las primeras preguntas que plantean los compradores británicos, estadounidenses y del Golfo. Mi respuesta es siempre la misma: empezar por lo que es seguro y no dejar que lo incierto dirija la decisión. En la práctica son cuatro cosas.

1. Definimos su plan de residencia con un abogado de extranjería independiente antes de seleccionar viviendas.
2. Tramitamos pronto su número NIE, porque sin él no se mueve nada.
3. Comparamos segunda mano y obra nueva por la vivienda y el coste total, no por los titulares.
4. Si necesita financiación, revisamos lo que ofrecen hoy los bancos españoles a no residentes. Lo explicamos en nuestra guía de hipotecas para no residentes.

Aluma representa al comprador, no al vendedor ni al promotor. Vivo y trabajo en Málaga, hablo español, inglés y neerlandés, y prefiero decirle que todavía no compre antes que venderle algo que no encaja con su plan.