Vastgoed kopen in Spanje van buiten de EU in 2026: het 100%-voorstel en het leven na de Golden Visa

Wie de afgelopen maanden Spaans vastgoednieuws volgde, kwam twee koppen tegen. Spanje zou kopers van buiten de EU een belasting van 100% willen opleggen. En de Golden Visa is afgeschaft. Allebei hebben ze een feitelijke kern, en allebei worden ze bijna altijd herhaald zonder de details die ertoe doen. Deze gids zet op een rij wat vandaag wet is, wat nog een voorstel is, en wat dat betekent voor wie serieus overweegt naar de regio Málaga te verhuizen.

Ben je Nederlander of Belg, dan raakt het voorstel je zelf niet. Toch speelt de vraag ook voor Nederlandse kopers, bijvoorbeeld voor stellen waarvan één partner een Brits, Amerikaans of Zuid-Afrikaans paspoort heeft, of van ondernemers die met internationale partners samen kopen. Daarom ook deze Nederlandse versie.

De korte versie

Er bestaat vandaag in Spanje geen belasting van 100% voor kopers van buiten de EU. Het idee werd in januari 2025 aangekondigd, in juni 2025 zou een wetsvoorstel zijn ingediend, en in maart 2026 was het nog geen enkele keer behandeld in het Congres. In het woningpakket dat de regering in januari 2026 presenteerde, stond het niet. De Golden Visa is wél echt verdwenen: sinds 3 april 2025 levert het kopen van een woning geen verblijfsvergunning meer op.

Voor de meeste kopers wordt de aankoop zelf dus precies zo belast als voorheen. Wat wel veranderd is, is de volgorde van plannen voor wie van buiten de EU komt: eerst het verblijf regelen, dan de aankoop.

Het 100%-voorstel: wat er werkelijk is voorgesteld

Op 13 januari 2025 presenteerde premier Pedro Sánchez twaalf maatregelen voor de woningmarkt. Eén daarvan was een belasting tot 100% van de woningwaarde voor kopers die geen EU- of EER-burger zijn en niet in Spanje wonen. Het doel was de vraag in krappe woningmarkten af te remmen. In de berichtgeving klonk het als een uitgemaakte zaak. Dat was het niet.

Volgens het concept zoals gerapporteerd zou de maatregel alleen gelden voor:

• Personen die geen EU- of EER-nationaliteit hebben en niet fiscaal inwoner van Spanje zijn.
• Bestaande woningen, die onder de overdrachtsbelasting (ITP) vallen.

Nieuwbouw die je rechtstreeks van een projectontwikkelaar koopt, valt onder de btw (IVA) en zou volgens de berichtgeving buiten het voorstel vallen. Niet-EU-burgers die al in Spanje wonen en hier fiscaal inwoner zijn, zouden er evenmin onder vallen. Baskenland en Navarra hebben een eigen belastingstelsel en zouden niet direct geraakt worden.

Een voorstel dat stilligt, kan in een andere vorm terugkomen. Een lager tarief, een andere reikwijdte of een regionale variant, het kan allemaal. Niemand kan je met zekerheid vertellen wat Spanje in 2027 vastlegt, en ik ga dat ook niet doen. Wat je wel kunt doen: begrijpen in welke situatie je geraakt zou worden, en je plannen zo inrichten dat ze in beide gevallen overeind blijven.

Wie zou er onder vallen, en wat betaal je vandaag

De tabel laat de belangrijkste kopersprofielen zien, of het voorstel zoals gerapporteerd hen zou raken, en welke belasting je vandaag in Andalucía betaalt bij aankoop.

Notaris, kadaster en advocaat komen er in elk scenario bij. De volledige opbouw staat in onze gids over belastingen bij aankoop in Andalucía, en de geplande ITP-wijzigingen voor 2027 in onze ITP-gids.

Koop je samen met een partner van buiten de EU?

Dan is het de moeite waard om met een advocaat te bespreken op wiens naam de woning komt en in welke verhouding. Bij een eventuele nieuwe regel kan dat verschil maken, en ook nu al speelt het mee bij de jaarlijkse belasting voor niet-ingezetenen, die voor EU- en niet-EU-eigenaren verschilt.

De Golden Visa is weg. Verblijf loopt nu via andere routes

De Spaanse verblijfsvergunning voor vastgoedinvesteerders, de Golden Visa, is afgeschaft bij Ley Orgánica 1/2025, met ingang van 3 april 2025. Een woning van €500.000 of meer kopen geeft jou of je gezin geen recht meer om hier te wonen. Zie je het nog in een brochure of advertentie staan, dan zegt dat iets over hoe zorgvuldig de rest van dat materiaal is.

Voor iemand van buiten de EU die in de regio Málaga wil wonen, zijn dit de realistische routes:

• Visum zonder arbeid (no lucrativa). Voor wie in Spanje niet gaat werken. De financiële eis is 400% van de IPREM voor de hoofdaanvrager, in 2025 kwam dat neer op €2.400 per maand, plus 100% per gezinslid. Laat het actuele bedrag controleren voor je aanvraagt.
• Visum voor internationaal telewerken, ook wel digital nomad visa genoemd. Voor wie werkt voor bedrijven buiten Spanje.
• Routes voor werk, ondernemerschap of hooggekwalificeerde professionals.
• Gezinsroutes, als je partner een EU-nationaliteit heeft. Voor een Nederlander met een niet-EU-partner is dit vaak de meest logische weg.

Een eigen woning of een getekend huurcontract hoort bij de meeste aanvragen als bewijs van huisvesting. Daar raken aankoop en visum elkaar. Daarom laat ik een immigratieadvocaat altijd eerst naar de planning kijken, voordat we iets reserveren.

Wat eigenaren van buiten de EU jaarlijks betalen

Bij de lopende kosten is het verschil tussen EU- en niet-EU-eigenaren echt, en dat staat los van elk nieuw voorstel.

• Belasting voor niet-ingezetenen (IRNR). Ben je geen fiscaal inwoner van Spanje, dan betaal je belasting over een fictief inkomen uit je woning, ook als je die nooit verhuurt. Dat inkomen is 1,1% of 2% van de kadastrale waarde. Het tarief is 24% voor niet-EU-inwoners en 19% voor inwoners van de EU en EER. Aangifte via Modelo 210.
• Huurinkomsten. Niet-EU-eigenaren worden belast over de bruto huur, zonder kosten af te trekken. EU-eigenaren mogen kosten aftrekken.
• Lokale belastingen. IBI en de gemeentelijke afvalheffing gelden voor iedereen.

Wie het grootste deel van het jaar hier woont, wordt vaak fiscaal inwoner, en dan verandert het plaatje volledig. Dat brengt wel eigen verplichtingen mee over je wereldwijde inkomen en vermogen. Bespreek dat met een belastingadviseur die zowel Nederland of België als Spanje kent.

Verblijfsduur: de 90-dagenregel en de nieuwe grenssystemen

Een woning bezitten verandert niets aan de Schengenregel voor niet-EU-bezoekers zonder visum: 90 dagen binnen elke periode van 180 dagen. Het Europese Entry/Exit System wordt al gefaseerd gebruikt op Spaanse luchthavens, Málaga inbegrepen, en registreert in- en uitreizen digitaal. ETIAS, de reisautorisatie voor visumvrije bezoekers, start naar verwachting met een zachte lancering in het laatste kwartaal van 2026 en wordt niet eerder dan april 2027 verplicht bij het boarden. Voor Nederlanders en Belgen geldt dit allemaal niet, voor een niet-EU-partner wel.

Nu kopen of wachten?

Dat kan ik niet voor je beslissen, en niemand die vastgoed verkoopt kan dat eerlijk gezegd ook. Wat ik wel kan laten zien, is hoe de afweging verschuift per situatie.

Je verhuist en wordt inwoner

Het voorstel zoals gerapporteerd geldt niet voor fiscaal inwoners. Je prioriteit is het verblijf en het moment van verhuizen. Bepaal eerst wanneer je inwoner wordt en plan de aankoop daaromheen. Voor of na die datum kopen kan verschil maken, zie onze gids over kopen voor het einde van het jaar.

Je wilt een tweede woning en blijft niet-ingezetene

Als EU-burger raakt het voorstel je niet. Koop je samen met iemand van buiten de EU, dan zou een herleefd voorstel alleen bestaande bouw raken. Dat maakt nieuwbouw niet automatisch de betere keuze. Off-plan kopen heeft eigen risico's, van de bankgarantie op je aanbetaling tot de opleverdatum, daarom schreven we een aparte gids over nieuwbouw in de regio Málaga.

Je onderhandelt al over een bestaande woning

Vraag je advocaat of het reserverings- en arrascontract iets moet zeggen over een wijziging in de belastingwet tussen tekenen en overdracht. De meeste aankopen in de regio worden binnen weken afgerond, dus het praktische risico is meestal klein. Een zin in het contract is het toch waard. Hoe die stappen werken lees je in onze gids over het koopcontract en de arras.

Hoe ik werk met internationale kopers in Málaga

Mijn uitgangspunt is altijd hetzelfde: begin bij wat zeker is, en laat wat onzeker is de beslissing niet sturen. In de praktijk betekent dat vier dingen.

1. We brengen je verblijfsplan in kaart met een onafhankelijke immigratieadvocaat, voordat we woningen selecteren.
2. We regelen je NIE-nummer vroeg, want zonder NIE gebeurt er niets.
3. We vergelijken bestaande bouw en nieuwbouw op de woning en de totale kosten, niet op koppen in de krant.
4. Heb je financiering nodig, dan kijken we wat Spaanse banken nu bieden aan niet-ingezetenen. Zie onze gids over een hypotheek als niet-ingezetene.

Aluma vertegenwoordigt de koper, niet de verkoper en niet de projectontwikkelaar. Ik woon en werk in Málaga, spreek Nederlands, Engels en Spaans, en zeg je liever dat je nog niet moet kopen dan dat ik je iets verkoop wat niet bij je plan past.