Vrijwel elk kantoor in de regio Málaga noemt zichzelf onafhankelijk. Bijna geen enkel kantoor weigert daarbij verkopers te vertegenwoordigen. Dit is het feitelijke, structurele verschil, en waarom het bepaalt wie er echt voor u werkt.
Heeft u met meer dan twee makelaars in Spanje gesproken, dan heeft u waarschijnlijk iedereen zichzelf onafhankelijk horen noemen. Dat betekent zelden wat u denkt dat het betekent, en het verschil weegt zwaarder dan bijna alles anders wat u tijdens uw zoektocht beslist.
Aluma treedt uitsluitend op voor de koper, bij elke opdracht, zonder uitzondering.
Wij hebben geen verkoopopdrachten, dus niets uit eigen portefeuille om naar toe te sturen.
De meeste kantoren die zich onafhankelijk noemen vertegenwoordigen nog altijd zowel koper als verkoper.
In de regio Málaga wordt het woord onafhankelijk losjes gebruikt en nauwelijks gereguleerd. De meeste kantoren bedoelen ermee dat ze niet gebonden zijn aan één projectontwikkelaar, één franchise of één bank. Dat is een reëel onderscheid, maar het zegt niets over voor wie het kantoor daadwerkelijk werkt zodra u aan de onderhandelingstafel zit.
Een Nederlandstalig kantoor in Fuengirola, een boetiekkantoor in Marbella en een grote internationale franchise kunnen zich allemaal onafhankelijk noemen terwijl ze hetzelfde doen: verkoopopdrachten aannemen van verkopers, commissie verdienen wanneer die woningen verkocht worden, en u woningen tonen uit hun eigen portefeuille naast woningen van andere kantoren. Niets daarvan is oneerlijk. Het is alleen niet hetzelfde als het vertegenwoordigen van u.
Het onderscheid dat telt: niet "wie is eigenaar van het kantoor" of "aan welke ontwikkelaar is het gebonden," maar "wie betaalt hen, en aan welke kant van de tafel liggen hun financiële belangen."
Dubbele bemiddeling is het gangbare model in de Spaanse vastgoedmarkt. Een kantoor tekent een opdracht met een verkoper, spreekt een commissie af (doorgaans 3% tot 6% van de verkoopprijs, betaald door de verkoper bij overdracht), en vermarkt die woning vervolgens aan kopers. Datzelfde kantoor, of een samenwerkingspartner met dezelfde prikkelstructuur, helpt vervolgens een koper diezelfde woning te vinden en te onderhandelen.
Het conflict is niet theoretisch. De commissie van het kantoor is een percentage van de uiteindelijke verkoopprijs, wat betekent dat hun inkomen stijgt naarmate de prijs stijgt. Wanneer een koper zijn makelaar vraagt de prijs omlaag te onderhandelen, vraagt hij iemand van wie het honorarium juist kleiner wordt als dat lukt. De meeste makelaars gaan hier professioneel en te goeder trouw mee om, maar de structuur zelf werkt tegen de koper, ongeacht de intenties van de individuele makelaar.
Een exclusieve buyer's agent haalt het belangenconflict weg door de structuur zelf, niet door een belofte. Drie dingen scheiden het model van dubbele bemiddeling, en alle drie zijn structureel, niet afhankelijk van hoe behulpzaam een individuele makelaar is:
Daarom is de terminologie ook belangrijk. "Onafhankelijk" zoals de meeste Spaanse kantoren het bedoelen beschrijft hun bedrijfsstructuur. "Onafhankelijk" zoals het voor u als koper telt beschrijft voor wie ze juridisch en financieel verplicht zijn te werken. Alleen de tweede definitie zegt iets nuttigs voordat u met iemand in zee gaat.
Er is een klein aantal directe vragen die het model in één gesprek blootleggen, en elk kantoor dat werkelijk aan de koperskant staat beantwoordt ze zonder aarzeling:
Is het antwoord ja, ook af en toe, dan spreekt u niet met een exclusieve buyer's agent. Dat maakt hen niet oneerlijk, het maakt hen een gangbaar kantoor, met een andere prikkelstructuur.
Is het antwoord "de verkoper, dus het kost u niets," dan is dat dubbele bemiddeling in zijn meest gangbare Spaanse vorm. Voor een vakantieappartement kan dat prima werken. Voor een aankoop op relocatie-schaal is het geen onafhankelijke vertegenwoordiging.
Een echte buyer's agent heeft niets uit eigen portefeuille te tonen, omdat die er niet is. Is dat wel het geval, vraag dan rechtstreeks of hun commissie verandert afhankelijk van welke woning u kiest.
Het praktische verschil is zichtbaar in elke fase van een aankoop, niet alleen aan de onderhandelingstafel. Het bepaalt welke woningen u überhaupt te zien krijgt, aangezien een buyer's agent geen reden heeft om iets uit eigen portefeuille of die van een samenwerkingspartner voorrang te geven boven de objectief best passende optie op de open markt, inclusief woningen van concurrerende kantoren.
Het bepaalt hoe een bouwkundig gebrek of een juridisch rood vlaggetje bij een nieuwbouwproject wordt gecommuniceerd, aangezien er geen commissie van verkoperszijde op het spel staat als de koper afhaakt. En het bepaalt de onderhandeling zelf, waarbij het vaste honorarium van de makelaar betekent dat de enige prikkel is om de koper de beste voorwaarden te bezorgen, omdat dát resultaat, niet de verkoopprijs, bepaalt of ze aanbevolen worden.
Het uitgangspunt van Aluma: wij hebben geen verkoopopdrachten, ontvangen geen commissie van ontwikkelaars of verkopers op de woningen waarbij wij u helpen, en worden betaald met een vast honorarium door u, afgesproken voordat de zoektocht begint. Dat is de gehele structuur. Er bestaat geen andere versie daarvan voor bepaalde cliënten of bepaalde woningen.
Een gewone makelaar in Spanje krijgt doorgaans de opdracht van de verkoper en wordt bij overdracht betaald uit de verkoopprijs, wat betekent dat hun zorgplicht bij de verkoper ligt, ook wanneer ze vriendelijk en behulpzaam zijn richting de koper. Een exclusieve buyer's agent krijgt de opdracht alleen van de koper, wordt nooit betaald door een verkoper bij dezelfde transactie, en heeft geen eigen aanbod om naar toe te sturen.
Nee. In Spanje omschrijven veel kantoren zichzelf als onafhankelijk omdat ze niet gebonden zijn aan één ontwikkelaar of franchise, terwijl ze nog altijd verkopers vertegenwoordigen, eigen aanbod hebben en commissie verdienen aan de verkoperszijde. Dat is een andere betekenis van onafhankelijk dan exclusieve vertegenwoordiging van de koper.
Een buyer's agent brengt de koper rechtstreeks een honorarium in rekening, doorgaans een vast bedrag dat vooraf is afgesproken, terwijl een verkopersmakelaar wordt betaald door de verkoper uit de verkoopopbrengst en voor de koper gratis lijkt. Het werkelijke kostenverschil zit niet in het honorarium zelf, maar in voor wie de makelaar juridisch en financieel gemotiveerd is te werken.
Het komt in de praktijk voor en is gebruikelijk op de Spaanse markt, maar het creëert een onvermijdelijk belangenconflict: hetzelfde kantoor onderhandelt over prijs en voorwaarden voor twee partijen met tegengestelde belangen. Een exclusieve buyer's agent vermijdt dit volledig door nooit verkoopopdrachten of commissie van verkoperszijde aan te nemen.
Aluma heeft geen verkoopopdrachten en ontvangt geen commissie van ontwikkelaars. Boek een gratis gesprek om uw zoektocht te bespreken.