Risposte chiare e oneste alle domande che sentiamo più spesso da acquirenti e venditori internazionali che considerano proprietà nel sud della Spagna.
Le domande più frequenti degli acquirenti internazionali che esplorano il mercato immobiliare del sud della Spagna.
Il primo passo è sempre una conversazione, non una ricerca. Prima di sfogliare gli annunci, aiuta enormemente ricevere un briefing di mercato chiaro sulla regione target, capire cosa è realistico con il vostro budget e identificare cosa cercate davvero oltre ai criteri ovvi.
Consigliamo di iniziare con una consulenza gratuita di 30 minuti. Non costa nulla, non crea alcun obbligo e vi farà risparmiare tempo prezioso e potenziale frustrazione nel processo.
Per niente. Molti dei nostri clienti iniziano l'intero processo dal loro paese d'origine. Possiamo condurre un briefing di mercato completo, discutere i vostri requisiti in profondità e preparare una shortlist selezionata di proprietà prima del vostro primo viaggio in Spagna.
Quando arrivate, il vostro tempo viene trascorso a visitare proprietà preselezionate che corrispondono genuinamente ai vostri criteri, senza sprecare giorni in visite inutili.
De vigtigste trin er: (1) Få et NIE-nummer (udenlandsk identifikationsnummer), (2) Åbn en spansk bankkonto, (3) Underskriv en reservationsaftale og betal et depositum (typisk €3.000–€10.000), (4) Underskriv en privat købskontrakt (contrato de arras) og betal yderligere depositum (normalt 10%), (5) Gennemfør juridisk due diligence via din advokat, (6) Underskriv den endelige skøde (escritura) hos en notar og betal restbeløbet. Processosen tager typisk 6 til 12 uger fra accept af tilbud til overdragelse.
Varia considerevolmente. Alcuni clienti trovano la loro proprietà alla prima visita in Spagna. Altri effettuano più viaggi nell'arco di 12-18 mesi. I tempi dipendono da quanto sono chiaramente definiti i vostri requisiti, da quanto è attivo il mercato nella vostra area target e da quanta flessibilità siete disposti a mostrare.
Non creiamo mai urgenza artificiale. La proprietà giusta, trovata al momento giusto, vale sempre la pazienza.
Tecnicamente sì, tramite una procura notarile (poder notarial) che consente a un rappresentante locale di firmare per vostro conto. Tuttavia, consigliamo vivamente di visitare almeno una volta prima di impegnarsi in un acquisto. Una proprietà può sembrare perfetta nelle fotografie ed essere completamente sbagliata di persona.
Lavoriamo con clienti che acquistano a distanza in circostanze eccezionali, ma consigliamo sempre una visita se possibile.
Le proprietà off-market sono case in vendita ma non pubblicamente elencate su nessun portale. I proprietari possono preferire la discrezione o semplicemente fidarsi del loro network per trovare l'acquirente giusto senza la perturbazione di un processo di vendita pubblico.
L'accesso alle proprietà off-market avviene esclusivamente attraverso relazioni. Il nostro network di agenti locali, sviluppatori e proprietari immobiliari significa che spesso veniamo a conoscenza di proprietà prima che siano pubblicamente elencate, o che non verranno mai elencate pubblicamente.
Oltre all'ovvio (condizione, planimetria, viste), prestate molta attenzione a: luce naturale in diversi momenti della giornata, livelli di rumore da strade o vicini, condizioni delle aree comuni se è un appartamento, età e condizioni degli impianti (elettrico, idraulico, aria condizionata) e documentazione legale della proprietà.
Accompagniamo i clienti nelle visite e poniamo le domande che un agente del venditore difficilmente porrebbe. La nostra valutazione è indipendente: lavoriamo per voi, non per il venditore.
Le offerte in Spagna vengono tipicamente fatte prima verbalmente, poi confermate per iscritto. Non c'è alcun obbligo fino alla firma di un accordo di prenotazione o contratto. Consigliamo sulla strategia dell'offerta basandoci su vendite comparabili, tempo sul mercato e motivazione apparente del venditore prima che vi impegniate su qualsiasi cifra.
A differenza di alcuni paesi, non esiste un periodo di riflessione legale per gli acquisti immobiliari privati in Spagna. Una volta firmato un accordo di prenotazione o un contrato de arras, siete impegnati. Se vi ritirate, perdete tipicamente il deposito.
Dette gør grundig due diligence inden underskrivelse afgørende, og derfor anbefaler vi altid at arbejde med en uafhængig advokat fra processens allerførste begyndelse.
Sì. Il grado di flessibilità dipende dalla proprietà, dal tempo sul mercato, dalla motivazione del venditore e dalle condizioni di mercato attuali. Nella nostra esperienza, la negoziazione è quasi sempre possibile, ma l'approccio conta tanto quanto il numero.
Forniamo dati di mercato e consigliamo sulla strategia di negoziazione. Un'offerta ben informata e ben formulata è molto più efficace di un'offerta aggressivamente bassa che mette il venditore sulla difensiva.
Sia l'acquirente che il venditore (o i loro rappresentanti tramite procura notarile) si recano dall'ufficio del notaio. Il notaio legge l'atto ad alta voce, entrambe le parti firmano, l'acquirente trasferisce il saldo (tipicamente con assegno bancario o bonifico arranggiato in anticipo) e le chiavi vengono consegnate. Il notaio registra poi la transazione nel registro immobiliare.
Coordiniamo tutto in anticipo per garantire che il giorno del rogito sia senza intoppi. Possiamo anche partecipare con voi per supporto.
Domande frequenti dei proprietari immobiliari che considerano una vendita tramite Aluma Real Estate.
Via vores Baerz & Co-medlemskab kan din ejendom præsenteres for kvalificerede købere i 22+ lande via 140+ tilknyttede luksusportaler. Vigtigere endnu introducerer vi din ejendom direkte til forhåndsgodkendte internationale købere, der aktivt leder efter præcis det, du sælger. En personlig introduktion er langt mere kraftfuld end en portalannonce.
Una vendita discreta significa che la vostra proprietà non viene mai elencata pubblicamente su nessun portale. Invece, la presentiamo privatamente a una selezione curata di acquirenti qualificati dal nostro network e dalla comunità internazionale Baerz & Co. Il vostro indirizzo, identità e circostanze non vengono mai divulgati senza il vostro esplicito permesso.
Molti venditori nel segmento luxury preferiscono questo approccio. Evita le perturbazioni degli annunci pubblici, protegge la vostra privacy e spesso risulta in un pool di acquirenti di qualità superiore.
Le nostre valutazioni si basano su transazioni recenti comparabili nella vostra area specifica e fascia di prezzo, dinamiche attuali di domanda e offerta, qualità e condizione specifica della vostra proprietà e sentiment di mercato onesto. Non gonfiamo le valutazioni per ottenere il vostro incarico. Una proprietà sopravvalutata semplicemente rimane invenduta e alla fine si vende per meno di quanto avrebbe raggiunto una correttamente prezzata fin dall'inizio.
Non c'è nessuna commissione anticipata. Lavoriamo su base di successo: veniamo compensati solo quando una transazione si conclude. Il nostro onorario viene concordato in anticipo e fa parte della struttura complessiva della transazione. Siamo trasparenti su questo fin dalla prima conversazione. Non ci sono costi nascosti e nessuna commissione se non avviene alcuna vendita.
Dipende molto dalla proprietà, dal suo prezzo e dalle condizioni di mercato attuali. Una proprietà correttamente prezzata e ben presentata in una posizione richiesta può trovare un acquirente in settimane. Una proprietà di nicchia o che richiede un aggiustamento di prezzo specifico può richiedere più tempo. Forniamo tempistiche oneste fin dall'inizio e adattiamo la strategia se necessario.
Nej. Mange af vores sælgerkunder befinder sig i udlandet. Processosen kan administreres fuldstændigt eksternt via en fuldmagt (poder notarial), som giver en repræsentant i Spanien mulighed for at underskrive på dine vegne hos notaren. Vi koordinerer alt og holder dig fuldt informeret hele vejen.
I documenti principali sono: l'escritura (atto di proprietà), nota simple (estratto del catasto), certificato di prestazione energetica (certificado de eficiencia energética), certificato di abitabilità (cédula de habitabilidad) se applicabile, ricevute IBI (imposta annuale sulla proprietà) e il vostro numero NIE. Il vostro avvocato vi consiglierà su eventuali requisiti aggiuntivi specifici per la vostra proprietà.
Come venditore, siete tipicamente responsabili per: Imposta sulle plusvalenze (Impuesto sobre la Renta) su qualsiasi profitto dalla vendita, 19% per residenti UE, 24% per non residenti extra-UE sul prezzo di vendita totale (trattenuto alla fonte). Più la plusvalía municipal (imposta comunale sulla valorizzazione del terreno) e imposta sul reddito sulla plusvalenza se siete residenti fiscali in Spagna. Raccomandiamo vivamente una consulenza fiscale specializzata prima di procedere con qualsiasi vendita.
Ja. Mutuiet annulleres typisk ved salget, og det udestående saldo betales af salgsprovenuet hos notaren. Din advokat og notaren koordinerer dette med din långiver. Det er en standardproces i Spanien og skaber ingen særlige komplikationer, så længe salgsprisen dækker den udestående gæld.
Acquistareere i Spanien bør budgettere med ca. 10-12% af købsprisen oven i den aftalte pris til transaktionsomkostninger.
| Costo | Importo | Note |
|---|---|---|
| Imposta di trasferimento (ITP) | 7% | Proprietà usate in Andalucía. Applicata al prezzo di acquisto dichiarato. |
| IVA | 10% | Solo nuove costruzioni. Sostituisce ITP. |
| Imposta di bollo (AJD) | 1.2% | Solo nuove costruzioni, in aggiunta all'IVA. |
| Spese notarili | 0.2–0.5% | Varia in base al valore della proprietà. Fisso su scala mobile. |
| Spese di registro catastale | 0.1–0.25% | Registrazione del nuovo atto di proprietà. |
| Spese legali | 1% | Avvocato indipendente. Fortemente raccomandato. Non negoziabile da parte nostra. |
| Richiesta NIE | €10–20 | Per persona. Può essere gestita dal vostro avvocato tramite procura. |
| Mutuisarrangement | 0.5–1% | Se applicabile. La commissione bancaria varia per istituto di credito. |
Quanto sopra è solo a titolo indicativo. Le aliquote fiscali e i requisiti possono cambiare. Ottenete sempre una consulenza legale e fiscale personalizzata prima di procedere con qualsiasi acquisto.
Comprendere il quadro legale spagnolo prima di iniziare vi farà risparmiare tempo e stress in seguito.
Il NIE (Número de Identidad de Extranjero) è un numero di identificazione fiscale richiesto per qualsiasi attività finanziaria o legale in Spagna, incluso l'acquisto di proprietà, l'apertura di un conto bancario e il pagamento delle tasse. Senza un NIE, non potete completare un acquisto immobiliare.
Può essere richiesto presso un consolato spagnolo nel vostro paese d'origine o presso una stazione di polizia nazionale in Spagna. Il processo richiede tipicamente 2-6 settimane. Il vostro avvocato può gestirlo per vostro conto tramite procura notarile.
Sì. Un conto bancario spagnolo è necessario per pagare costi ricorrenti come IBI (imposta annuale sulla proprietà), spese condominiali, bollette e per facilitare il pagamento finale dal notaio. Aprire un conto come non residente è semplice con la documentazione corretta (NIE, passaporto, prova di residenza, documentazione reddituale). La maggior parte delle principali banche spagnole ha personale di lingua inglese.
Una nota simple è un estratto del catasto spagnolo che mostra la proprietà attuale di un immobile, eventuali mutui o oneri registrati su di esso e eventuali vincoli legali. È una parte essenziale della due diligence. Il vostro avvocato la otterrà e la esaminerà come consuetudine, ma vale la pena capire cosa contiene.
Du er ikke juridisk forpligtet til at bruge en advokat, men det ville være uhensigtsmæssigt ikke at gøre det. En uafhængig spansk ejendomsadvokat (abogado) vil verificere ejendommens juridiske status, kontrollere for udestående gæld eller hæftelser, gennemgå alle kontrakter inden underskrivelse, samarbejde med notaren og sikre, at transaktionen forløber korrekt.
Presentiamo i clienti solo ad avvocati che abbiamo personalmente valutato e di cui ci fidiamo. Il costo è tipicamente dell'1% del prezzo di acquisto ed è uno degli investimenti più preziosi che farete nel processo.
Contrato de arras er den private købskontrakt, der underskrives mellem køber og sælger inden det endelige notardokument. Den forpligter begge parter til transaktionen. Acquistareer betaler et depositum (typisk 10% af købsprisen). Hvis køber trækker sig, mister de depositummet. Hvis sælger trækker sig, skal de tilbagebetale det dobbelte depositum.
Questo contratto deve essere esaminato attentamente dal vostro avvocato prima della firma. Assistiamo in questo processo.
L'escritura è l'atto di proprietà ufficiale firmato dal notaio, che trasferisce legalmente la proprietà all'acquirente. Una volta firmata, viene sottoposta al registro catastale. Il notaio agisce come un funzionario pubblico imparziale il cui ruolo è verificare l'identità delle parti e la validità legale della transazione.
I cittadini extra-UE possono acquistare proprietà in Spagna liberamente, soggetti ai requisiti standard antiriciclaggio e al normale processo legale. Non ci sono restrizioni sulla proprietà straniera di immobili residenziali. Gli acquirenti extra-UE possono incontrare requisiti di documentazione aggiuntivi dalla loro banca. Alcune zone costiere e rurali hanno restrizioni urbanistiche aggiuntive, ma queste riguardano cosa può essere costruito, non chi può acquistare.
Prevedete: IBI (imposta annuale sulla proprietà, tipicamente €500-3.000+ a seconda del valore della proprietà), spese condominiali se applicabili (€50-500+ al mese per appartamenti/urbanizzazioni), utenze (elettricità, acqua, internet) e manutenzione della proprietà. I non residenti pagano anche un'imposta sul reddito imputata (IRNR) anche se non affittano la proprietà, attualmente circa l'1,1% del valore catastale all'anno.
I mutui spagnoli sono disponibili per acquirenti non residenti, ma a condizioni diverse rispetto agli acquirenti residenti.
Sì. Le banche spagnole e gli istituti di credito specializzati offrono mutui ad acquirenti stranieri non residenti. Tuttavia, le condizioni sono tipicamente meno generose che per i residenti: i non residenti possono solitamente prendere in prestito fino al 60-70% del valore della proprietà (loan-to-value), rispetto all'80% per i residenti. I tassi di interesse e le condizioni variano significativamente tra gli istituti di credito.
Tipicamente: passaporto, numero NIE, estratti conto recenti (3-6 mesi), prova di reddito (buste paga o dichiarazioni dei redditi), dettagli di eventuali proprietà o mutui esistenti e dettagli della proprietà che desiderate acquistare. I lavoratori autonomi e coloro con strutture reddituali complesse dovrebbero prevedere tempo extra poiché le domande richiedono più tempo per essere elaborate.
Entrambi possono funzionare bene. Un broker ipotecario internazionale specializzato nel prestito spagnolo per non residenti può accedere a prodotti di più istituti di credito e aiutare a strutturare una domanda per il miglior risultato. Una banca spagnola può offrire tassi competitivi se siete disposti ad aprire conti e stabilire un rapporto bancario lì.
Possiamo presentarvi broker ipotecari di fiducia specializzati nel prestito a non residenti.
Tipicamente 4-8 settimane dalla domanda all'offerta formale. Questo dovrebbe essere considerato nella vostra tempistica di acquisto. Raccomandiamo di avviare qualsiasi domanda di mutuo il prima possibile nel processo di acquisto, idealmente prima di trovare una proprietà, in modo da sapere esattamente quanto potete prendere in prestito e potervi muovere rapidamente quando appare la proprietà giusta.
Gli acquirenti in contanti hanno un vantaggio significativo nelle negoziazioni: i venditori preferiscono la certezza. Se potete acquistare in contanti, spesso potrete negoziare un prezzo migliore e certamente una conclusione più rapida. Detto questo, molti acquirenti scelgono di utilizzare un mutuo anche quando potrebbero acquistare direttamente, per ragioni di efficienza fiscale o di allocazione del capitale. Questa è una decisione finanziaria personale che si prende meglio con un consulente.
Se state acquistando in euro ma guadagnate in un'altra valuta (GBP, USD, CHF, NOK ecc.), le fluttuazioni del tasso di cambio tra il momento in cui concordate un prezzo e il momento in cui completate possono influire materialmente sul costo finale. Raccomandiamo di lavorare con uno specialista valutario che possa fissare o anticipare il vostro tasso di cambio. Possiamo presentarvi specialisti di fiducia in questo settore.
Comprendere come Aluma Real Estate lavora e cosa distingue il nostro approccio.
Il nostro servizio di consulenza per acquirenti è fornito gratuitamente agli acquirenti. Siamo compensati tramite un accordo di referral con l'agente venditore o lo sviluppatore quando una transazione si conclude. Ciò significa che i nostri interessi sono completamente allineati ai vostri: abbiamo successo solo quando trovate la proprietà giusta al giusto prezzo. Non c'è mai alcuna commissione anticipata e non c'è alcun costo se non viene effettuato alcun acquisto.
Thomas parla olandese, inglese e spagnolo fluentemente. Ciò significa che in nessuna fase del processo, che si tratti di comunicare con notai spagnoli, clienti olandesi o avvocati di lingua inglese, nulla va perso nella traduzione. Tutta la comunicazione scritta, le spiegazioni contrattuali e le conversazioni di consulenza possono essere condotte nella lingua che preferite.
Baerz & Co è un'alleanza internazionale di lusso nel settore immobiliare attiva in 22+ paesi. Come membro, Aluma Real Estate può presentare ai clienti acquirenti opportunità off-market e internazionali selezionate, e può commercializzare le proprietà dei clienti venditori a un pubblico globale qualificato di acquirenti tramite 140+ portali di lusso affiliati.
Per acquirenti betyder det adgang til en bredere ejendomsudvælgelse end nogen enkelt lokal mægler kan tilbyde. Per venditori betyder det international rækkevidde med forhåndsgodkendte købere.
Siamo un consulente, non un agente immobiliare tradizionale. La distinzione è importante. Un agente tradizionale rappresenta il venditore. Un consulente rappresenta voi, l'acquirente. Il nostro unico interesse è aiutarvi a trovare la proprietà giusta al giusto prezzo, con i professionisti giusti a supportarvi nel processo.
Non siamo motivati a chiudere rapidamente una transazione particolare. Siamo motivati a costruire relazioni a lungo termine con i clienti basate su risultati genuini.
Copriamo 12 regioni selezionate nel sud della Spagna, tra cui la città di Málaga, Mijas, Fuengirola, Benalmádena, Nerja, Granada, Torremolinos, Rincón de la Victoria, Motril, Córdoba, Sierra Nevada e Antequera. La nostra profondità di conoscenza in questi mercati è significativamente maggiore di qualsiasi portale generalista o agente nazionale.
Sì. Abbiamo stabilito relazioni con sviluppatori selezionati nelle nostre regioni operative, comprese opportunità off-plan non sempre pubblicamente elencate. Forniamo consulenza indipendente sugli acquisti di nuove costruzioni, inclusa la guida sul track record dello sviluppatore, la qualità della costruzione e le protezioni contrattuali.
Ogni introduzione che facciamo, che si tratti di un avvocato, notaio, architetto, broker ipotecario o property manager, si basa sull'esperienza personale di lavoro con quel professionista. Non manteniamo un catalogo. Presentiamo persone che raccomanderemmo a un amico stretto o a un familiare e rimaniamo disponibili a supportare la relazione se qualcosa va storto.
La nostra relazione non finisce al completamento. Ora possedete una proprietà in un paese straniero e sorgeranno domande. Rimaniamo disponibili per presentazioni a property manager, imprenditori di manutenzione e altri specialisti. Quando siete pronti a considerare la vostra prossima mossa, una seconda proprietà, una ristrutturazione o una eventuale vendita, siamo la prima chiamata che fate.
Domande degli acquirenti che pianificano un trasferimento permanente o semi-permanente nel sud della Spagna.
No. I cittadini UE possono vivere e lavorare in Spagna senza visto. Se prevedete di rimanere per più di tre mesi, dovreste registrarvi come residenti presso il vostro comune locale (empadronamiento) e richiedere un certificato di registrazione come cittadino UE (certificado de registro de ciudadano de la Unión).
I percorsi più comuni sono: il Visto Non Lucrativo (per chi ha reddito passivo sufficiente), il Visto Digital Nomad (per lavoratori da remoto che guadagnano dall'estero) e il Golden Visa (per acquisti immobiliari superiori a €500.000, anche se questo programma è stato in revisione). Ognuno ha requisiti e implicazioni fiscali diverse. Raccomandiamo vivamente una consulenza specializzata in immigrazione e tassazione.
La Legge Beckham (Régimen Especial de Trabajadores Desplazados) è un regime fiscale favorevole disponibile per certi stranieri che si trasferiscono in Spagna per lavoro. Consente agli individui qualificati di pagare un'aliquota fissa del 24% sull'imposta sul reddito di fonte spagnola (invece dell'aliquota progressiva standard fino al 47%) per un massimo di 6 anni. È particolarmente attraente per i redditi elevati e vale la pena esplorarla con uno specialista fiscale spagnolo prima di trasferirsi.
Il sud della Spagna ha sia un sistema sanitario pubblico (a cui i residenti UE possono accedere) che un settore sanitario privato ben sviluppato. Málaga e la Costa del Sol hanno diversi ospedali internazionali con personale di lingua inglese. L'assicurazione sanitaria privata è conveniente e ampiamente raccomandata per i non residenti e coloro che preferiscono un accesso più rapido agli specialisti.
In generale, il costo della vita a Málaga è del 20-35% inferiore rispetto alle principali città dell'Europa settentrionale per le spese quotidiane come ristorazione, trasporti e utenze. I prezzi delle proprietà, pur aumentando, rimangono significativamente al di sotto di Amsterdam, Londra o Zurigo per una qualità della vita comparabile. Le scuole internazionali, l'assistenza sanitaria privata e i beni premium sono prezzati più vicini agli equivalenti dell'Europa settentrionale.
Sì. La Costa del Sol e Málaga hanno una rete consolidata di scuole internazionali che offrono curricula britannico, americano, tedesco, scandinavo e IB. La qualità delle opzioni è migliorata significativamente nell'ultimo decennio insieme alla crescente comunità internazionale. Possiamo fornire indicazioni sulle scuole per regione come parte del nostro più ampio supporto alla ricollocazione.
I cittadini UE si registrano presso il comune locale (ayuntamiento) per l'empadronamiento (registrazione comunale) e richiedono un certificato di cittadino UE presso una stazione di polizia nazionale. I cittadini extra-UE avranno bisogno di un visto o permesso di soggiorno appropriato prima della registrazione. La residenza fiscale è attivata dal trascorrere più di 183 giorni all'anno in Spagna, il che ha significative implicazioni fiscali che vale la pena comprendere in anticipo.
Chiedeteci direttamente. Hver forespørgsel besvares personligt, på dit sprog, inden for én arbejdsdag.