Des réponses claires et honnêtes aux questions que nous entendons le plus souvent de la part d'acheteurs et de vendeurs internationaux envisageant une propriété dans le sud de l'Espagne.
Les questions les plus courantes des acheteurs internationaux qui explorent le marché immobilier du sud de l'Espagne.
La première étape est toujours une conversation, pas une recherche. Avant de parcourir les annonces, il est extrêmement utile d'obtenir un aperçu clair du marché de votre région cible, de comprendre ce qui est réaliste avec votre budget et d'identifier ce que vous recherchez vraiment au-delà des critères évidents.
Nous recommandons de commencer par une consultation gratuite de 30 minutes. Elle ne coûte rien, ne crée aucune obligation et vous fera gagner un temps considérable et vous épargnera une frustration potentielle plus tard dans le processus.
Pas du tout. Beaucoup de nos clients entament tout le processus depuis leur pays d'origine. Nous pouvons réaliser un aperçu complet du marché, discuter en profondeur de vos exigences et préparer une sélection soignée de propriétés avant votre premier voyage en Espagne.
À votre arrivée, votre temps est consacré à visiter des propriétés présélectionnées qui correspondent vraiment à vos critères, sans perdre des journées en visites qui ne mènent nulle part.
Les étapes clés sont: (1) Obtenir un numéro NIE (numéro d'identification étranger), (2) Ouvrir un compte bancaire espagnol, (3) Signer un accord de réservation et verser un acompte de réservation (généralement €3.000–€10.000), (4) Signer un contrat de vente privé (contrato de arras) et verser un acompte supplémentaire (habituellement 10%), (5) Effectuer la due diligence juridique via votre avocat, (6) Signer l'acte final (escritura) chez un notaire et payer le solde. Le processus prend généralement de 6 à 12 semaines entre l'acceptation de l'offre et la finalisation.
Cela varie considérablement. Certains clients trouvent leur propriété lors d'un premier voyage en Espagne. D'autres effectuent plusieurs voyages sur 12 à 18 mois. Le délai dépend de la clarté de vos exigences, de l'activité du marché dans votre zone cible et de la flexibilité dont vous êtes prêt à faire preuve.
Nous ne créons jamais d'urgence là où il n'y en a pas. La bonne propriété, trouvée au bon moment, vaut toujours la patience.
Techniquement oui, via une procuration (poder notarial) qui permet à un représentant local de signer en votre nom. Cependant, nous recommandons vivement de visiter au moins une fois avant de vous engager dans un achat. Une propriété peut sembler parfaite en photos et se révéler totalement inadaptée en personne.
Nous travaillons avec des clients qui achètent à distance dans des circonstances exceptionnelles, mais nous conseillons toujours une visite si possible.
Les propriétés off-market sont des biens à vendre mais non répertoriés publiquement sur aucun portail. Les propriétaires peuvent préférer la discrétion, ou simplement faire confiance à leur réseau pour trouver le bon acheteur sans la perturbation d'un processus de vente public.
L'accès aux propriétés off-market se fait exclusivement par les relations. Notre réseau d'agents locaux, de promoteurs et de propriétaires signifie que nous connaissons souvent des propriétés avant leur publication, ou qui ne seront jamais publiées.
Au-delà de l'évident (état, agencement, vues), soyez très attentif à: la lumière naturelle à différents moments de la journée, les niveaux de bruit des routes ou des voisins, l'état des parties communes s'il s'agit d'un appartement, l'âge et l'état des installations (électricité, plomberie, climatisation) et la documentation juridique de la propriété.
Nous accompagnons les clients lors des visites et posons les questions qu'un agent du vendeur est peu susceptible de soulever. Notre évaluation est indépendante, nous travaillons pour vous, pas pour le vendeur.
Les offres en Espagne sont généralement faites d'abord verbalement, puis confirmées par écrit. Il n'y a aucune obligation tant qu'un accord de réservation ou un contrat n'est pas signé. Nous conseillons sur la stratégie d'offre en fonction des ventes comparables, du temps sur le marché et de la motivation apparente du vendeur avant que vous vous engagiez sur un chiffre.
Contrairement à certains pays, il n'existe pas de délai légal de rétractation pour les achats immobiliers privés en Espagne. Une fois que vous signez un accord de réservation ou un contrato de arras, vous êtes engagé. Si vous vous retirez, vous perdez généralement votre acompte.
Cela rend une due diligence approfondie avant la signature essentielle, c'est pourquoi nous recommandons toujours de travailler avec un avocat indépendant dès le tout début du processus.
Oui. Le degré de flexibilité dépend de la propriété, de son temps sur le marché, de la motivation du vendeur et des conditions actuelles du marché. D'après notre expérience, la négociation est presque toujours possible, mais l'approche compte autant que le chiffre.
Nous fournissons des données de marché et conseillons sur la stratégie de négociation. Une offre informée et bien formulée est bien plus efficace qu'une offre agressivement basse qui met le vendeur sur la défensive.
L'acheteur et le vendeur (ou leurs représentants par procuration) se rendent à l'étude du notaire. Le notaire lit l'acte à voix haute, les deux parties signent, l'acheteur transfère le solde (généralement par chèque de banque ou virement organisé à l'avance) et les clés sont remises. Le notaire enregistre ensuite la transaction auprès du registre de la propriété.
Nous coordonnons tout à l'avance pour que le jour de la finalisation se déroule sans encombre. Nous pouvons aussi vous accompagner pour vous soutenir.
Questions courantes de propriétaires envisageant une vente via Aluma Real Estate.
Grâce à notre adhésion à Baerz & Co, votre propriété peut être présentée à des acheteurs qualifiés dans plus de 22 pays via plus de 140 portails de luxe affiliés. Plus important encore, nous présentons votre propriété directement à des acheteurs internationaux préqualifiés qui recherchent activement exactement ce que vous vendez. Une présentation personnelle est bien plus puissante qu'une annonce sur un portail.
Une vente discrète signifie que votre propriété n'est jamais répertoriée publiquement sur un portail. Au lieu de cela, nous la présentons en privé à une sélection soignée d'acheteurs qualifiés de notre réseau et de la communauté internationale Baerz & Co. Votre adresse, votre identité et votre situation ne sont jamais divulguées sans votre autorisation explicite.
De nombreux vendeurs du segment de luxe préfèrent cette approche. Elle évite la perturbation des annonces publiques, protège votre vie privée et aboutit souvent à un vivier d'acheteurs de meilleure qualité.
Nos évaluations reposent sur des transactions récentes comparables dans votre zone et votre gamme de prix spécifiques, la dynamique actuelle de l'offre et de la demande, les qualités et l'état particuliers de votre propriété et un sentiment de marché honnête. Nous ne gonflons pas les évaluations pour obtenir votre mandat. Une propriété surévaluée reste simplement invendue et finit par se vendre pour moins qu'une propriété correctement évaluée aurait obtenu dès le départ.
Il n'y a pas de frais initiaux. Nous travaillons au succès, nous ne sommes rémunérés que lorsqu'une transaction se conclut. Nos honoraires sont convenus à l'avance et font partie de la structure globale de la transaction. Nous sommes transparents à ce sujet dès la première conversation. Il n'y a aucun frais caché et aucun honoraire si aucune vente n'a lieu.
Cela dépend fortement de la propriété, de son prix et des conditions actuelles du marché. Une propriété correctement évaluée et bien présentée dans un emplacement recherché peut trouver un acheteur en quelques semaines. Une propriété de niche ou nécessitant un ajustement de prix spécifique peut prendre plus de temps. Nous fournissons des délais honnêtes dès le départ et ajustons la stratégie si nécessaire.
Non. Beaucoup de nos clients vendeurs résident à l'étranger. Le processus peut être géré entièrement à distance via une procuration (poder notarial), qui permet à un représentant en Espagne de signer en votre nom chez le notaire. Nous coordonnons tout et vous tenons pleinement informé tout au long du processus.
Les documents clés sont: l'escritura (titre de propriété), la nota simple (extrait du registre foncier), le certificat de performance énergétique (certificado de eficiencia energética), le certificat d'habitabilité (cédula de habitabilidad) le cas échéant, les reçus IBI (taxe foncière annuelle) et votre numéro NIE. Votre avocat vous conseillera sur toute exigence supplémentaire propre à votre propriété.
En tant que vendeur, vous êtes généralement redevable de: l'impôt sur les plus-values (Impuesto sobre la Renta) sur tout bénéfice de la vente, 19% pour les résidents de l'UE, 24% pour les non-résidents hors UE sur le prix de vente total (retenu à la source). Plus la plusvalía municipal (taxe municipale sur la plus-value liée à l'augmentation de la valeur du terrain), et l'impôt sur le revenu sur le gain si vous êtes résident fiscal espagnol. Nous recommandons vivement un conseil fiscal spécialisé avant de procéder à toute vente.
Oui. Le prêt hypothécaire est généralement annulé au moment de la vente, le solde restant étant réglé sur le produit de la vente chez le notaire. Votre avocat et le notaire coordonneront cela avec votre prêteur. C'est un processus standard en Espagne qui ne crée aucune complication particulière tant que le prix de vente couvre la dette restante.
Les acheteurs en Espagne doivent prévoir environ 10 à 12% du prix d'achat en plus du prix convenu pour les frais de transaction.
| Coût | Montant | Remarques |
|---|---|---|
| Droits de mutation (ITP) | 7% | Propriétés de revente en Andalousie. Appliqué au prix d'achat déclaré. |
| TVA (IVA) | 10% | Propriétés neuves uniquement. Remplace l'ITP. |
| Droit de timbre (AJD) | 1.2% | Neuf uniquement, en plus de la TVA. |
| Frais de notaire | 0.2–0.5% | Varie selon la valeur de la propriété. Fixé sur une échelle dégressive. |
| Frais de registre foncier | 0.1–0.25% | Inscription du nouveau titre de propriété. |
| Frais juridiques | 1% | Avocat indépendant. Fortement recommandé. Non négociable de notre part. |
| Demande de NIE | €10–20 | Par personne. Peut être géré par votre avocat via procuration. |
| Mise en place du prêt | 0.5–1% | Le cas échéant. Les frais de dossier bancaire varient selon le prêteur. |
Ce qui précède est fourni à titre indicatif uniquement. Les taux d'imposition et les exigences peuvent changer. Obtenez toujours un conseil juridique et fiscal personnalisé avant de procéder à tout achat.
Comprendre le cadre juridique espagnol avant de commencer vous fera gagner un temps et un stress considérables par la suite.
Le NIE (Número de Identidad de Extranjero) est un numéro d'identification fiscale requis pour toute activité financière ou juridique en Espagne, y compris l'achat d'une propriété, l'ouverture d'un compte bancaire et le paiement des impôts. Sans NIE, vous ne pouvez pas finaliser un achat immobilier.
Il peut être demandé auprès d'un consulat espagnol dans votre pays d'origine ou dans un commissariat de police nationale en Espagne. Le processus prend généralement de 2 à 6 semaines. Votre avocat peut s'en charger en votre nom via une procuration.
Oui. Un compte bancaire espagnol est nécessaire pour payer les frais récurrents tels que l'IBI (taxe foncière annuelle), les charges de copropriété, les factures de services publics et pour faciliter le paiement final chez le notaire. Ouvrir un compte en tant que non-résident est simple avec les bons documents (NIE, passeport, justificatif de domicile, preuve de revenus). La plupart des grandes banques espagnoles disposent d'un personnel anglophone.
Une nota simple est un extrait du registre foncier espagnol indiquant la propriété actuelle d'un bien, les prêts hypothécaires ou charges enregistrés à son encontre et toute servitude juridique. C'est un élément essentiel de la due diligence. Votre avocat l'obtiendra et l'examinera systématiquement, mais il vaut la peine de comprendre ce qu'elle contient.
Vous n'êtes pas légalement tenu de recourir à un avocat, mais ne pas le faire serait déconseillé. Un avocat immobilier espagnol indépendant (abogado) vérifiera le statut juridique de la propriété, contrôlera les dettes ou charges impayées, examinera tous les contrats avant que vous ne signiez, assurera la liaison avec le notaire et veillera au bon déroulement de la transaction.
Nous ne présentons nos clients qu'à des avocats que nous avons personnellement évalués et en qui nous avons confiance. Le coût est généralement de 1% du prix d'achat et constitue l'un des investissements les plus précieux que vous ferez dans le processus.
Le contrato de arras est le contrat de vente privé signé entre l'acheteur et le vendeur avant l'acte notarié final. Il engage les deux parties dans la transaction. L'acheteur verse un acompte (généralement 10% du prix d'achat). Si l'acheteur se retire, il perd l'acompte. Si le vendeur se retire, il doit restituer le double de l'acompte.
Ce contrat doit être examiné attentivement par votre avocat avant la signature. Nous assistons dans ce processus.
L'escritura est le titre de propriété officiel signé chez le notaire, qui transfère légalement la propriété du bien à l'acheteur. Une fois signée, elle est soumise au registre foncier. Le notaire agit en tant qu'officier public impartial dont le rôle est de vérifier l'identité des parties et la validité juridique de la transaction.
Les citoyens hors UE peuvent acheter librement une propriété en Espagne, sous réserve des exigences standard de lutte contre le blanchiment d'argent et du processus juridique habituel. Il n'y a aucune restriction sur la propriété étrangère de biens résidentiels. Les acheteurs hors UE peuvent faire face à des exigences documentaires supplémentaires de leur banque. Certaines zones côtières et rurales ont des restrictions d'urbanisme supplémentaires, mais celles-ci concernent ce qui peut être construit, pas qui peut acheter.
Prévoyez un budget pour: l'IBI (taxe foncière annuelle, généralement €500–3.000+ selon la valeur de la propriété), les charges de copropriété le cas échéant (€50–500+ par mois pour les appartements/résidences), les services publics (électricité, eau, internet) et l'entretien de la propriété. Les non-résidents paient également un impôt sur le revenu imputé (IRNR) même s'ils ne louent pas la propriété, actuellement environ 1,1% de la valeur cadastrale par an.
Les prêts hypothécaires espagnols sont disponibles pour les acheteurs non-résidents, mais à des conditions différentes de celles des acheteurs résidents.
Oui. Les banques espagnoles et les prêteurs spécialisés proposent des prêts hypothécaires aux acheteurs étrangers non-résidents. Cependant, les conditions sont généralement moins généreuses que pour les résidents: les non-résidents peuvent habituellement emprunter jusqu'à 60 à 70% de la valeur du bien, contre 80% pour les résidents. Les taux d'intérêt et les conditions varient considérablement d'un prêteur à l'autre.
Généralement: passeport, numéro NIE, relevés bancaires récents (3 à 6 mois), justificatif de revenus (bulletins de salaire ou déclarations fiscales), détails de tout bien ou prêt existant et détails de la propriété que vous souhaitez acheter. Les demandeurs indépendants et ceux ayant des structures de revenus complexes doivent prévoir un délai supplémentaire, car les demandes prennent plus de temps à traiter.
Les deux peuvent bien fonctionner. Un courtier hypothécaire international spécialisé dans les prêts espagnols pour non-résidents peut accéder aux produits de plusieurs prêteurs et aider à structurer une demande pour le meilleur résultat. Une banque espagnole peut offrir des taux compétitifs si vous êtes prêt à y ouvrir des comptes et à établir une relation bancaire.
Nous pouvons vous présenter des courtiers hypothécaires de confiance spécialisés dans les prêts aux non-résidents.
Généralement de 4 à 8 semaines entre la demande et l'offre formelle. Cela doit être intégré à votre calendrier d'achat. Nous recommandons de lancer toute demande de prêt le plus tôt possible dans le processus d'achat, idéalement avant de trouver une propriété, afin de savoir exactement ce que vous pouvez emprunter et d'agir rapidement lorsque la bonne propriété se présente.
Les acheteurs au comptant ont un avantage significatif dans les négociations, les vendeurs préfèrent la certitude. Si vous pouvez acheter au comptant, vous pourrez souvent négocier un meilleur prix et certainement une finalisation plus rapide. Cela dit, de nombreux acheteurs choisissent de recourir à un prêt même lorsqu'ils pourraient acheter directement, pour des raisons d'efficacité fiscale ou d'allocation de capital. C'est une décision financière personnelle qu'il vaut mieux prendre avec un conseiller.
Si vous achetez en euros mais gagnez dans une autre devise (GBP, USD, CHF, NOK, etc.), la fluctuation du taux de change entre le moment où vous convenez d'un prix et le moment de la finalisation peut affecter sensiblement le coût final. Nous recommandons de travailler avec un spécialiste des devises qui peut fixer ou garantir votre taux de change. Nous pouvons vous présenter des spécialistes de confiance dans ce domaine.
Comprendre comment fonctionne Aluma Real Estate et ce qui rend notre approche différente.
Notre service de conseil à l'acheteur est fourni gratuitement aux acheteurs. Nous sommes rémunérés par un accord d'apport d'affaires avec l'agent vendeur ou le promoteur lorsqu'une transaction se conclut. Cela signifie que nos intérêts sont parfaitement alignés avec les vôtres, nous ne réussissons que lorsque vous trouvez la bonne propriété au bon prix. Il n'y a jamais de frais initiaux, et aucun frais si aucun achat n'est réalisé.
Thomas parle couramment le néerlandais, l'anglais et l'espagnol. Cela signifie qu'à aucune étape du processus, que ce soit en communiquant avec des notaires espagnols, des clients néerlandais ou des avocats anglophones, rien ne se perd dans la traduction. Toute la communication écrite, les explications de contrats et les conversations de conseil peuvent se dérouler dans la langue de votre choix.
Baerz & Co est une alliance internationale d'immobilier de luxe active dans plus de 22 pays. En tant que membre, Aluma Real Estate peut présenter aux clients acheteurs des opportunités off-market et internationales sélectionnées, et peut commercialiser les propriétés des clients vendeurs auprès d'un public d'acheteurs mondial qualifié via plus de 140 portails de luxe affiliés.
Pour les acheteurs, cela signifie l'accès à une sélection de propriétés plus large que ce qu'un seul agent local peut offrir. Pour les vendeurs, cela signifie une portée internationale avec des acheteurs préqualifiés.
Nous sommes un conseiller, pas un agent immobilier traditionnel. La distinction compte. Un agent traditionnel représente le vendeur. Un conseiller vous représente, vous, l'acheteur. Notre seul intérêt est de vous aider à trouver la bonne propriété au bon prix, avec les bons professionnels pour vous accompagner tout au long du processus.
Nous ne sommes pas motivés par la conclusion rapide d'une transaction particulière. Nous sommes motivés par la construction de relations clients à long terme fondées sur des résultats authentiques.
Nous couvrons 12 régions sélectionnées à travers le sud de l'Espagne, dont la ville de Málaga, Mijas, Fuengirola, Benalmádena, Nerja, Grenade, Torremolinos, Rincón de la Victoria, Motril, Cordoue, Sierra Nevada et Antequera. Notre profondeur de connaissance de ces marchés est nettement supérieure à celle de tout portail généraliste ou agent national.
Oui. Nous avons établi des relations avec des promoteurs sélectionnés dans nos régions d'activité, y compris des opportunités sur plan qui ne sont pas toujours répertoriées publiquement. Nous fournissons des conseils indépendants sur les achats de biens neufs, y compris des orientations sur les antécédents du promoteur, la qualité de construction et les protections contractuelles.
Chaque présentation que nous effectuons, qu'il s'agisse d'un avocat, d'un notaire, d'un architecte, d'un courtier hypothécaire ou d'un gestionnaire immobilier, repose sur une expérience personnelle de travail avec ce professionnel. Nous ne tenons pas d'annuaire. Nous présentons des personnes que nous recommanderions à un ami proche ou à un membre de la famille, et nous restons disponibles pour soutenir la relation en cas de problème.
Notre relation ne se termine pas à la finalisation. Vous possédez désormais une propriété dans un pays étranger, et des questions surgiront. Nous restons disponibles pour vous présenter des gestionnaires immobiliers, des entrepreneurs d'entretien et d'autres spécialistes. Lorsque vous serez prêt à envisager votre prochaine étape, une deuxième propriété, une rénovation ou une éventuelle vente, nous sommes le premier appel que vous passez.
Questions d'acheteurs planifiant un déménagement permanent ou semi-permanent vers le sud de l'Espagne.
Non. Les citoyens de l'UE peuvent vivre et travailler en Espagne sans visa. Si vous prévoyez de rester plus de trois mois, vous devez vous inscrire comme résident à votre mairie locale (empadronamiento) et demander un certificat d'enregistrement de citoyen de l'Union (certificado de registro de ciudadano de la Unión).
Les voies les plus courantes sont: le Visa Non Lucratif (pour ceux disposant de revenus passifs suffisants), le Visa Nomade Numérique (pour les travailleurs à distance gagnant depuis l'étranger) et le Golden Visa (pour les achats immobiliers supérieurs à €500.000, bien que ce programme ait été en cours de révision). Chacun a des exigences et des implications fiscales différentes. Nous recommandons vivement un conseil spécialisé en immigration et en fiscalité.
La loi Beckham (Régimen Especial de Trabajadores Desplazados) est un régime fiscal favorable accessible à certains étrangers qui s'installent en Espagne pour travailler. Elle permet aux personnes éligibles de payer un taux forfaitaire d'impôt sur le revenu de 24% sur les revenus de source espagnole (au lieu du taux progressif standard pouvant atteindre 47%) pendant une durée maximale de 6 ans. Elle est particulièrement intéressante pour les hauts revenus et mérite d'être étudiée avec un spécialiste fiscal espagnol avant de déménager.
Le sud de l'Espagne dispose à la fois d'un système de santé public (auquel les résidents de l'UE peuvent accéder) et d'un secteur de santé privé bien développé. Málaga et la Coûta del Sol comptent plusieurs hôpitaux internationaux avec un personnel anglophone. L'assurance santé privée est abordable et largement recommandée pour les non-résidents et ceux qui préfèrent un accès plus rapide aux spécialistes.
En général, le coût de la vie à Málaga est de 20 à 35% inférieur à celui des grandes villes d'Europe du Nord pour les dépenses quotidiennes telles que les repas, les transports et les services publics. Les prix de l'immobilier, bien qu'en hausse, restent nettement inférieurs à ceux d'Amsterdam, Londres ou Zurich pour une qualité de vie comparable. Les écoles internationales, la santé privée et les biens haut de gamme sont facturés à des prix plus proches des équivalents d'Europe du Nord.
Oui. La Coûta del Sol et Málaga disposent d'un réseau bien établi d'écoles internationales proposant des programmes britanniques, américains, allemands, scandinaves et de l'IB. La qualité des options s'est nettement améliorée au cours de la dernière décennie, parallèlement à la croissance de la communauté internationale. Nous pouvons fournir des orientations sur les écoles par région dans le cadre de notre soutien plus large à l'installation.
Les citoyens de l'UE s'inscrivent à la mairie locale (ayuntamiento) pour l'empadronamiento (enregistrement municipal) et demandent un certificat de citoyen de l'UE dans un commissariat de police nationale. Les citoyens hors UE auront besoin d'un visa ou d'un permis de séjour approprié avant de s'enregistrer. La résidence fiscale est déclenchée par un séjour de plus de 183 jours par an en Espagne, ce qui a des implications fiscales importantes qu'il vaut la peine de comprendre à l'avance.
Demandez-nous directement. Chaque demande reçoit une réponse personnelle, dans votre langue, sous un jour ouvrable.